Fiches analytiques

Cardella c. Canada

A-213-99

2001 CAF 39, juge Stone, J.C.A.

26-2-01

26 p.

Appel d'un jugement de la Cour de l'impôt (99 D.T.C. 631) confirmant le refus du ministre d'autoriser des déductions d'intérêts et d'autres frais--L'appelant, un médecin, était commanditaire de Gerrard, propriétaire d'un ensemble immobilier à Toronto, et de Collegeway, propriétaire d'un ensemble immobilier à Mississauga--Avant d'investir, il savait qu'il était peu probable qu'il obtiendrait une part du revenu de la société--Il devait verser au départ une somme en espèces relativement faible, mais le montant de son placement devait augmenter progressivement--L'apport de capitaux et les frais de financement étaient financés par l'entremise d'un flux de trésorerie exempt d'impôt et des économies d'impôt sur le revenu--L'appelant s'attendait à ce que les ensembles immobiliers locatifs prennent de la valeur de sorte qu'à la fin de la période initiale de 10 ans, ils puissent être revendus et générer un bénéfice qui compenserait largement les pertes antérieures--En 1988, l'appelant a versé 1 920 $ sur 231 283 $ pour le coût d'une part des sociétés Gerrard, et 10 925 $ sur 171 000 $ pour le coût d'une part des sociétés Collegeway--Le solde du prix d'achat a été acquitté par des billets à ordre--L'appelant assumait ainsi une part proportionnelle du passif de chacune des sociétés en commandite--Des billets ont été refinancés au moyen d'hypothèques portant intérêt--Pour ce qui est de Collegeway, le prêt hypothécaire était amortissable sur une période de 25 ans--Quand l'appelant est devenu commanditaire, la dette totale concernant l'achat de la propriété immobilière devait augmenter--Tous les commanditaires devaient effectuer des versements mensuels pour rembourser les sommes dues, qui ne pouvaient être supérieurs à 42 % ou 43 % des pertes fiscales du souscripteur--Les pertes fiscales des souscripteurs comprenaient les frais de détention des billets à ordre, les frais de montage et les frais de garantie--En 1997, le placement de l'appelant dans le projet Gerrard a pris fin--L'appelant a continué à effectuer ses versements dans Collegeway--En 1989, 1990, 1991, l'appelant a déduit de son revenu des intérêts par rapport à Collegeway et à Gerrard, ainsi que des frais de montage et des frais de garantie par rapport à Gerrard--Le ministre a refusé ces déductions pour le motif que les intérêts ne correspondaient pas à de l'argent emprunté et utilisé en vue de tirer un revenu d'une entreprise au sens de l'art. 20(1)c) de la Loi de l'impôt sur le revenu, que les frais de montage n'étaient pas déductibles aux termes de l'art. 20(1)e) et que les frais de garantie n'étaient pas déductibles aux termes de l'art. 20(1)e.1)--En rejetant l'appel, la Cour de l'impôt n'a pas retenu l'argument de l'appelant selon lequel les placements dans Gerrard et Collegeway constituaient un projet comportant un risque de caractère commercial--Elle a jugé que l'intention de l'appelant au moment où il a fait ce placement n'était pas pertinente--Elle a constaté l'existence d'une preuve directe de l'intention des parties dans les termes du contrat en commandite qui établissaient que l'entreprise devait conserver les biens immobiliers pour en tirer des revenus de location--Elle a conclu que si l'on ne tenait pas compte des profits susceptibles d'être réalisés sur la revente des propriétés, les parts dans les sociétés en commandite ne pouvaient pas être considérées comme des sources de revenu--Appel accueilli en partie; l'affaire est renvoyée au ministre pour l'établissement d'une nouvelle cotisation, pour ce qui est de la part dans Collegeway--1) Pour déterminer si une opération immobilière constitue un projet comportant un risque de caractère commercial, l'intention du contribuable et les possibilités de la réaliser sont des facteurs dont il faut tenir compte: Friesen c. Canada, [1995] 3 R.C.S. 103--Les faits constatés au procès ne confirment pas qu'une intention de réalisation de profit lors de la revente était réalisable: l'appelant ne pouvait donner effet à cette intention que dans le cadre juridique des contrats de sociétés en commandite, qui circonscrivaient de façon importante la capacité d'un commanditaire de demander la revente du bien--Dans les deux cas, il fallait faire adopter une résolution spéciale--2) Étant donné que l'intimé s'est fondé sur cette présomption, l'appelant devait tenter d'établir qu'il avait une source de revenu provenant soit des opérations de location soit d'un projet comportant un risque de nature commerciale--S'il avait réussi à présenter une preuve prima facie de cette affirmation, il aurait démoli la présomption du ministre à qui il incomberait alors d'établir l'exactitude de sa présomption--3) Moldowan c. La Reine, [1978] 1 R.C.S. 480 a formulé le critère permettant de déterminer si l'appelant avait une expectative raisonnable de profit--La rigueur du critère dans les affaires où il n'existe pas d'élément personnel a été quelque peu atténuée par Tonn c. Canada, [1996] 2 C.F. 73 (C.A.)--Aucun «élément personnel» n'est présent en l'espèce: l'appelant n'a pas utilisé les unités de logement de l'ensemble qu'il possédait et n'en a pas acheté d'autres; sa participation s'est limitée aux investissements effectués à titre de simple commanditaire--L'appelant n'a pas réussi à démolir la présomption du ministre selon laquelle il n'y avait pas d'expectative raisonnable de profit dans Gerrard et que, par conséquent, il n'y avait pas de source de revenu provenant d'une entreprise--La société en commandite a dû assumer dès le départ une lourde dette, qui, selon les prévisions, devait demeurer pratiquement inchangée pendant les dix premières années d'activités--Aucun profit n'a été réalisé depuis la création de Gerrard jusqu'en 1997, année à laquelle l'hypothèque a été forclose--Les intérêts et autres frais réclamés à l'égard de Gerrard ne peuvent être déduits aux termes de l'art. 20(1)--Par contre, il existait effectivement une expectative raisonnable de profit pour ce qui est de Collegeway--Son endettement était amorti sur une période de 25 ans; Collegeway a réalisé des bénéfices au cours de deux des trois années en cause ici--Collegeway devait exercer ses activités à long terme comme l'indique son document constitutif, le prêt hypothécaire était amorti sur une période de 25 ans--L'appelant a fait la preuve prima facie qu'il existait une expectative raisonnable de profit; le ministre n'a pas démontré que sa présomption contraire était la bonne--Les frais d'intérêt ont été déduits à juste titre aux termes de l'art. 20(1)c)--Loi de l'impôt sur le revenu, S.C. 1970-71-72, ch. 63, art. 20(1)c) (mod. par S.C. 1980-81-82-83, ch. 140, art. 12; 1990, ch. 39, art. 9; 1991, ch. 49, art. 15), e) (mod. par S.C. 1979, ch. 5, art. 7; L.C. 1988, ch. 55, art. 12), e.1) (édicté par L.C. 1988, ch. 55, art. 12).