Dunne c. Canada
T-926-86
juge Rothstein
7-3-95
19 p.
Appel contre une décision de la Cour canadienne de l'impôt qui a rejeté l'appel contre la cotisation établie par le ministre-Les demandeurs ont acheté des terrains et ont construit des habitations en rangée (l'immeuble)-L'immeuble a été hypothéqué auprès de la Société canadienne d'hypothèque et de logement (SCHL)-Les demandeurs ont fait défaut de payer et la SCHL a exercé son pouvoir de vente-Lors de l'enchère publique, il n'y a pas eu d'autre offre que la mise à prix par la SCHL; la SCHL a transféré l'immeuble de la SCHL en tant que créancier hypothécaire à la SCHL pour son propre compte-La SCHL a vendu l'immeuble à une tierce partie avec une perte importante (prix de la tierce partie)-Dans leurs déclarations d'impôt sur le revenu, les demandeurs ont fait état, au titre du produit de la disposition, de la fraction non amortie du coût en capital, c.-à-d. un montant inférieur à la mise à prix de la SCHL-La nouvelle cotisation du ministre a augmenté le produit de la disposition au montant de la mise à prix de la SCHL-Comme l'art. 54(h)(vii) de la Loi de l'impôt sur le revenu prévoit que le produit de la disposition d'un bien comprend le montant de la réduction de la dette dont un contribuable est débiteur envers un créancier hypothécaire découlant de la vente du bien hypothéqué, la question est de savoir si le produit de la disposition est: (1) le prix de vente de l'immeuble lors de la vente sur hypothèque, c.-à-d. la mise à prix de la SCHL; ou (2) la valeur réelle de l'immeuble, c.-à-d. le prix de la tierce partie-Les demandeurs soutiennent que: (1) le produit de la disposition ne doit pas être le montant de la mise à prix car il ne rend pas compte de la valeur réelle de l'immeuble; et subsidiairement, (2) il n'y a pas lieu de tenir compte de la vente de l'immeuble par la SCHL pour son propre compte-Faute d'une disposition législative y obligeant, l'évaluation de l'immeuble n'est nécessaire que si l'on soulève la question de savoir si l'immeuble a été vendu à un prix inférieur à sa véritable valeur-Le préjudice que les tribunaux cherchent à prévenir est celui qu'un créancier hypothécaire pourrait porter à son débiteur, c.-à-d. le créancier hypothécaire ne doit pas abuser du débiteur hypothécaire; les conséquences fiscales pour le débiteur hypothécaire n'entrent pas en cause-En fixant une mise à prix correspondant à l'intégralité des sommes dues en vertu de l'hypothèque, le créancier hypothécaire a fait disparaître un important découvert et la dette des demandeurs-La Cour d'appel de Terre-Neuve a implicitement jugé qu'un créancier hypothécaire provincial peut se porter acquéreur d'un bien pour son propre compte (Federal Business Development Bank v. Gaslard and Gaslard (1983), 44 Nfld. & P.E.I.R. 89 (C.A.))-Le fait qu'un créancier hypothécaire se porte acquéreur pour son propre compte ne nuit en rien à la protection du débiteur hypothécaire à condition qu'il agisse de bonne foi et sans négligence-La protection des débiteurs hypothécaires sera mieux assurée en interprétant la mise à prix de la SCHL comme portant extinction de la dette des demandeurs, même si une telle interprétation entraîne, pour les demandeurs, au regard de l'impôt, la réalisation d'un gain en capital-Appel rejeté-Loi de l'impôt sur le revenu, S.C. 1970-71-72, ch. 63, art. 54h)(vii).