Fiches analytiques

Urbandale Realty Corp. c. Canada

A-449-97

juges Noël et Robertson (dissident), J.C.A.

10-2-00

25 p.

Appel d'un jugement ((1997), 97 DTC 5353) par lequel la Section de première instance a rejeté l'appel du jugement de la Cour canadienne de l'impôt rejetant l'appel interjeté à l'encontre d'une nouvelle cotisation pour l'année 1986--L'appelante achète des terrains vagues ou non lotis, les lotit, les viabilise, puis les vend à des constructeurs--La redevance d'aménagement régionale (RAR) a été introduite en 1985 à titre de paiement unique pour financer divers services municipaux assurés par la municipalité régionale d'Ottawa-Carleton relativement au développement urbain--Elle devait être payée à la suite de l'enregistrement du plan de lotissement--Les municipalités locales avaient accepté de ne délivrer un permis de construire que si l'auteur de la demande produisait un certificat attestant que la RAR avait été payée--La RAR était calculée en fonction d'un taux afférent au genre de logements envisagés par le plan de lotissement--L'entrée en vigueur de ces taux devait s'étaler sur une période de trois ans--Afin d'éviter l'augmentation des taux, l'appelante a payé la somme de 2 900 000 $ au titre de la RAR à la fin de 1986, et ce en fonction de l'avant-projet de lotissement qu'elle a présenté--La RAR était étrangère aux ventes foncières de 1986--Dans sa déclaration de revenus pour 1986, l'appelante a déduit la RAR dans le calcul du bénéfice tiré de ses activités de promotion immobilière--Le ministre a rejeté la déduction--Il a, par une nouvelle cotisation, maintenu le rejet, se fondant sur la présomption selon laquelle les principes comptables généralement reconnus (PCGR) n'autorisaient pas la déduction de la RAR--La Cour de l'impôt a rejeté l'appel--La Section de première instance de la Cour fédérale a statué que la RAR n'était pas déductible pour 1986, parce qu'elle ne pouvait pas se «rattacher» à des revenus tirés cette année-là du terrain--Elle a invoqué l'opinion exprimée par la Cour d'appel fédérale dans l'affaire Canada c. Canderel Ltd., [1995] 2 C.F. 232, selon laquelle le principe comptable du rattachement a été élevé au statut de principe juridique, et, dans Toronto College Park Ltd. c. Canada, [1996] 3 C.F. 858 (C.A.), portant que la question n'est pas de savoir laquelle des méthodes comptables reflète le plus fidèlement les bénéfices, mais plutôt d'établir si la dépense en question peut se raccorder à une source de revenu déterminée--Après le prononcé de la décision de la Section de première instance dans la présente espèce, la Cour suprême du Canada a infirmé les décisions rendues par la Cour d'appel fédérale dans les affaires Canderel et Toronto College Park, statuant que le «principe du rattachement» ne doit pas être érigé en règle de droit et que, dans la détermination du bénéfice sous le régime de la Loi, l'objectif est d'obtenir une image fidèle du revenu du contribuable et de sa véritable situation financière pour l'année, et non pas nécessairement d'appliquer le «principe du rattachement» ou toute autre méthode comptable, même si elle est requise par les PCGR--Le juge Robertson, J.C.A. (aux motifs duquel a souscrit le juge Strayer, J.C.A.): L'appel est accueilli, vu les deux arrêts que la Cour suprême a prononcés entre-temps, infirmant les décisions de la Cour d'appel fédérale sur lesquelles la Section de première instance a fondé son jugement--Selon la Loi et la jurisprudence, les impôts fonciers et les frais d'intérêt payés par un commerçant à l'égard de terrains vagues qu'il détient en stock peuvent être déduits dans le calcul du bénéfice puisqu'il s'agit de dépenses normales d'exploitation d'un promoteur immobilier--Cependant, lorsqu'un terrain vague est aménagé, les PCGR exigent que toutes les dépenses engagées à compter de ce moment soient ajoutées au coût du terrain--Dès lors que l'on reconnaît que le terrain était en cours d'aménagement, il devient manifeste que les PCGR exigent que la RAR soit ajoutée au coût du terrain--1) La RAR est déductible dans le calcul du revenu de l'appelante tiré de son entreprise--Aux termes de l'art. 18(1)a) de la Loi de l'impôt sur le revenu, une dépense n`est déductible dans le calcul du revenu du contribuable, tiré d'une entreprise ou d'un bien, que dans la mesure où elle a été faite ou engagée par le contribuable en vue de tirer un revenu d'une entreprise ou d'un bien--Une dépense ne peut être déduite que si elle est faite au cours de l'année, mais il n'est pas nécessaire qu'elle soit rattachée à des revenus réalisés au cours de l'année--Il faut que la dépense soit faite en vue de tirer un revenu d'une entreprise--Le paiement de la RAR a été fait dans le cadre du processus de production de revenu de l'appelante et il s'agissait d'une dépense d'entreprise légitime engagée dans l'année où elle a été faite--La décision de l'appelante de payer une somme moins élevée, afin de transformer plus tôt en revenu le terrain qu'elle détenait en stock, ne peut être mise en doute dans la perspective de l'entreprise de l'appelante--2) La RAR est déductible dans le calcul du revenu pour l'année d'imposition au cours de laquelle elle a été payée--Dans le cas d'une entreprise commerciale ordinaire, les fonds utilisés pour l'acquisition de stocks n'apparaissent pas généralement comme tel dans le compte de résultats parce qu'ils sont remplacés par le stock acheté--Le contexte dans lequel se fait le calcul du bénéfice tiré, pour une année d'imposition, d'une entreprise qui achète et vend, est l'usage qui est devenu une règle de droit consistant à calculer le bénéfice pour une année en utilisant la valeur de l'«inventaire» au début et à la fin de la période au coût ou à la valeur marchande, le moins élevé de ces éléments étant à retenir--Par conséquent, lorsque le stock est vendu au cours de l'année d'acquisition, le «coût» est déduit du prix de vente afin de déterminer le bénéfice; mais si, sans être vendu, sa valeur est devenue inférieure à son coût avant la fin de l'année d'acquisition, la perte de valeur est imputée à l'année d'acquisition et, lorsqu'il est vendu au cours de l'année suivante, ce n'est que le solde du coût qui est déduit dans le calcul du bénéfice pour cette année-là--A fortiori, une diminution de la valeur des biens autres que les biens en immobilisation du commerçant découlant d'un paiement effectivement fait au cours de l'année peut être comptabilisée pour cette année-là--En l'espèce, aucun bien n'a été reçu en remplacement du trou créé par le paiement de la RAR dans les biens autres que les biens en immobilisation--La preuve ayant été faite que la présomption venant étayer la cotisation du ministre est non concluante, il incombait au ministre de démontrer que la nouvelle cotisation devait quand même être maintenue--La seule façon pour le ministre de s'acquitter de ce fardeau était de montrer que la juste valeur marchande du terrain à la fin de l'année excédait le montant figurant dans les états financiers d'un montant équivalent à la RAR--Le ministre n'a présenté aucune preuve à ce sujet--3) L'art. 18(9)a)(ii) interdit toute déduction au titre d'une dépense engagée en paiement d'impôts ou de taxes visant une période postérieure à la fin de l'année--Il n'interdit pas la déduction de la RAR car il se limite aux paiements dont l'obligation de les faire naît du fait de l'écoulement du temps--Étant une taxe unique, la RAR ne constituait pas un paiement de cette nature--La RAR était un paiement qu'il fallait faire pour obtenir l'approbation du morcellement du terrain--Elle a été payée en 1986 afin d'éviter les augmentations de taux--La seule période visée par le débours était donc celle au cours de laquelle l'appelante avait choisi de le faire, soit son année d'imposition 1986--Le juge Robertson, J.C.A. (dissident): Compte non tenu du fait que le juge de première instance s'est fondé sur des décisions qui ne représentent plus l'état du droit, la question est de savoir si la contribuable a le droit, sous le régime de l'art. 9 de la Loi de l'impôt sur le revenu, de déduire, à titre de dépense courante, le paiement par anticipation de 2,9 millions de dollars, compte tenu des principes énoncés dans l'arrêt Canderel,c'est-à-dire que, pour déterminer le bénéfice, la contribuable est libre de choisir toute méthode qui n'est pas incompatible avec les dispositions de la Loi, les principes ou les règles tirés de la jurisprudence et, enfin, les principes commerciaux reconnus--Les principes commerciaux reconnus comprennent, notamment, les PCGR qui ne sont pas eux-mêmes des règles de droit, mais des outils d'interprétation--La contribuable prétend que, selon les principes commerciaux reconnus, les impôts fonciers sont déductibles à titre de dépense courante, malgré les PCGR, et que la redevance d'aménagement en question est un impôt foncier--Lorsque des terrains vagues passent à l'étape de la mise en valeur, toutes les dépenses engagées à partir de ce moment doivent être ajoutées au coût du terrain--C'est là le résultat imposé par les PCGR et qui est le plus en accord avec les principes commerciaux ordinaires--La contribuable n'ayant présenté aucune preuve que sa méthode de calcul du bénéfice est compatible avec la Loi, la jurisprudence et les principes commerciaux reconnus, ne s'est pas acquittée de son fardeau--Il n'existe aucune preuve qu'une image fidèle du bénéfice pour l'année peut être obtenue en déduisant la redevance d'aménagement de 2,9 millions de dollars versée par anticipation plutôt qu'en l'ajoutant au coût du terrain non aménagé à l'égard duquel elle a été payée--Il n'incombait pas au ministre de prouver qu'une autre méthode de calcul fournirait une image plus fidèle--L'analogie entre une RAR et les impôts fonciers prélevés est mal fondée--La redevance d'aménagement est un impôt foncier, mais il ne s'ensuit pas que redevance et impôt devraient recevoir un traitement identique aux fins de l'impôt sur le revenu--Les impôts fonciers sont une dépense périodique et annuelle qui doit inévitablement être payée au cours de chaque année d'imposition--La RAR est un paiement unique qui est intégralement lié à l'aménagement des terrains en question--Une autre raison pour laquelle le ministre peut être disposé à accepter la déductibilité d'impôts fonciers annuels avant la mise en valeur d'un terrain est qu'en termes relatifs les impôts payables sur un terrain vague sont bien inférieurs aux impôts payables sur un terrain aménagé--Même si les impôts fonciers étaient déductibles d'après les principes commerciaux reconnus, cela ne permet pas de conclure que les redevances d'aménagement régionales devraient recevoir le même traitement comptable--La contribuable n'est pas en mesure de profiter des règles régissant l'évaluation des stocks--La RAR doit être ajoutée au coût du stock de terrains de la contribuable--Elle est un montant dont on ne peut tenir compte dans le calcul du bénéfice tant que le terrain n'est pas vendu ou qu'il n'est pas établi que sa valeur est inférieure à son coût--En l'absence d'une preuve relativement à la valeur des terrains, on ne peut conclure que la valeur du terrain à l'égard duquel les 2,9 millions de dollars ont été payés n'a pas été augmentée par la dépense--Il est injuste d'imposer au ministre l'obligation de prouver que la valeur du terrain en question a été augmentée par la dépense, alors que la contribuable n'a même pas réclamé une perte au titre de l'art. 10(1)--Aucun élément de preuve n'a pu être trouvé dans le dossier d'appel à l'appui de la conclusion que l'argument fondé sur l'art. 10(1) a été soulevé devant la Cour canadienne de l'impôt ou devant la Section de première instance--Loi de l'impôt sur le revenu, S.C. 1970-71-72, ch. 63, art. 9(1), 10(1), 18(1)a), (9)a)(ii) (mod. par S.C. 1980-81-82-83, ch. 48, art. 9).