IMPÔT SUR LE REVENU
Calcul du revenu
Revenu ou gain en capital
Appel contre une décision de la Cour de l’impôt confirmant la nouvelle cotisation par laquelle le ministre avait traité une remise sur la vente d’une hypothèque comme une perte en capital—La demanderesse exerçait ses activités dans l’immobilier—En 1976, elle a conversé une hypothèque à la suite de la vente d’un terrain—Elle a traité le produit de la vente comme un revenu—En 1980, elle a vendu la créance hypothécaire avec une remise—Elle a traité la remise comme une perte d’exploitation—La Cour de l’impôt a statué que l’achat et la vente des hypothèques ne faisaient pas partie des activités ordinaires de la demanderesse—Hypothèque acquise à titre de valeur immobilisée—Jusqu’à sa vente, il s’agissait d’un titre de placement qui produisait un revenu—Des hypothèques étaient habituellement accordées lorsque des biens immobiliers étaient vendus—Il fallait accorder des hypothèques pour effectuer des ventes—Les hypothèques constituaient une partie importante de l’actif de la demanderesse—Le produit de la vente de biens-fonds et d’immeubles était toujours traité comme une recette, même si le prix de vente n’était pas totalement payé en espèces, mais était assujetti à une créance hypothécaire—L’hypothèque a été vendue à la suite de pressions exercées par la banque—Appel accueilli—Le revenu ou la perte résultant d’une activité à laquelle on se livre en vue de réaliser un objet des statuts d’une société contribuable est réputé constituer un revenu ou une perte d’entreprise, à moins que la chose ne soit réfutée: Canadian Marconi c. R., [1986] 2 R.C.S. 522—Le critère constite à déterminer si l’élément d’actif donnant lieu au gain ou à la perte a été acquis afin de permettre une opération commerciale—Lorsqu’une hypothèque était vendue avec une remise, cela entraînait une réduction du produit de la vente du bien immobilier, et par conséquent du revenu—La vente possible des hypothèques fait partie intégrante du projet que la demanderesse avait formé en vue de réaliser un bénéfice, en achetant et vendant des biens immobiliers—Si les dispositions bancaires commerciales ont entraîné la vente d’une hypothèque accordée dans le cadre ordinaire des activités, la vente devrait être considérée comme faisant partie des activités de la société également—Si la vente à rabais de l’hypothèque était traitée comme une opération séparée et distincte de la vente du bien immobilier et de l’hypothèque accordée, le ministre recevrait de l’impôt sur un revenu que la demanderesse n’a pas reçu—L’intention est également pertinente lorsqu’il s’agit de caractériser le gain ou la perte, c’est-à-dire si l’hypothèque était accordée afin de faciliter les ventes—L’hypothèque a été vendue à rabais à cause des pressions exercées par la banque—L’intention, en ce qui concerne l’acquisition et la vente, était liée aux exigences commerciales et ne visait pas à effectuer un placement—Le fait que la vente de l’hypothèque était une opération isolée n’empêche pas l’opération d’être traitée comme étant imputable au revenu—Arrêts se rapportant à des cas exceptionnels n’ayant rien à voir avec les activités habituelles de l’entreprise, à savoir, la liquidation, la vente de créances par le propriétaire d’une entreprise individuelle à une société constituée par celui-ci, la vente d’une hypothèque avec une remise considérable sans aucun motif apparent, distingués—La vente de l’hypothèque, effectuée à cause des pressions exercées par la banque, est un but commercial se rapportant à l’exploitation continue de l’entreprise de la demanderesse—Vancouver Pile Driving & Contracting Co. Ltd. v. M.N.R., [1963] R.C.É. 162, dans lequel une société qui devait fournir une garantie de bonne exécution avait acheté des obligations d’État afin de gagner de l’intérêt pendant la durée de la garantie, distingué—Les obligations d’État n’ont pas été acquises dans le cadre ordinaire des activités commerciales—Elles ont été acquises aux fins d’un placement—En l’espèce, l’hypothèque a été acquise dans le cadre ordinaire des activités commerciales de la demanderesse et non à titre de placement—Cela a influé sur le traitement de la perte découlant de la vente de l’hypothèque—Loi de l’impôt sur le revenu, S.C. 1970-71-72, ch. 63, art. 172(1).
Millford Development Ltd. c. Canada (T-1436-85, juge Rothstein, jugement en date du 22-1-93, 15 p.)