Saugeen Cottagers Organizations Inc. c. Canada ( Ministre des Affaires indiennes et du Nord canadien )
T-515-92
juge Strayer
9-9-93
16 p.
Action en vue de l'obtention de jugements déclaratoires portant que les demandeurs ont un droit sur les terres données à bail, soit un droit de premier refus leur permettant d'égaler toute offre faite de bonne foi, que les modalités du bail antérieur régissent les relations entre les parties dans l'intervalle et que le projet de nouveau bail est nul et non avenu -- Les demandeurs demandent en outre un renvoi visant à fixer les modalités du nouveau bail -- L'association demanderesse représente environ 1 200 propriétaires de chalets situés sur des terres de réserves indiennes louées par la Couronne -- Les baux devaient expirer le 30 avril 1991 -- Compte tenu de rapports provisoires d'évaluation et de baux récents conclus dans la même région, le conseil de bande a décidé d'augmenter le barème de loyers de près de 300 p. 100, à compter de 1991 -- Lors d'une autre réunion de négociation, il a été convenu qu'aucun nouveau bail ne serait envoyé pour la signature et que les locataires paieraient le même loyer qu'auparavant, lequel serait déposé dans un compte d'attente jusqu'à la fin des négociations -- Les points litigieux non réglés se rapportent au montant du loyer, au droit de reconduction, au droit de cession et à la garantie d'accès aux plages -- Le Ministère a par la suite envoyé un «bail type» -- Les demandeurs ont engagé une action dans laquelle ils se plaignaient que les propriétaires de chalets n'avaient pas le droit de négocier un loyer correspondant à la juste valeur marchande pour chaque période de cinq ans, que l'accès aux plages n'était pas garanti, que les propriétaires étaient privés du droit de céder le bail sur paiement du loyer payable pour l'année dans laquelle la cession était effectuée, qu'il n'existait aucune obligation de donner, avant l'expiration du bail, un préavis informant les propriétaires que les terres ne pourraient pas être de nouveau louées et qu'aucune option de renouvellement n'était accordée -- Les demandeurs ont obtenu une injonction interdisant au ministre de prendre des mesures à l'égard du nouveau bail, à condition que les demandeurs puissent, à leur gré, signer pareil bail -- La plupart des propriétaires de chalets ont continué à verser au Ministère les loyers payables en vertu du bail antérieur, fixés en 1986, et ceux-ci ont été remis à la bande -- Le bail antérieur stipule que si Sa Majesté décide, sur avis du conseil de la bande, qu'il y va de l'intérêt des Indiens de continuer de donner à bail les terres louées selon les modalités qu'elle [traduction] «jugera convenables», le locataire [traduction] «pourra exercer un droit de premier refus à l'égard d'une telle offre» -- Action rejetée -- Dans le contexte du présent bail, étant donné que 1 200 baux expireraient le même jour, l'expression [traduction] «droit de premier refus» signifie que Sa Majesté s'est engagée à donner au locataire existant la chance de renouveler le bail avant d'offrir un bail à qui que ce soit -- L'expression [traduction] «jugera convenables» signifie qu'il appartient à Sa Majesté de décider de ce qui est convenable -- À la différence d'autres baux, le pouvoir du bailleur de fixer les conditions de l'offre n'est d'aucune façon limité -- Il se peut que l'offre d'un nouveau bail doive être faite de bonne foi en ce sens qu'elle représente une tentative véritable pour donner les terres à bail et non pour réaliser un autre but, mais cela ne signifie pas qu'elle doive satisfaire à une norme quelconque pour ce qui est de savoir si elle peut être acceptée par des tiers, compte tenu du marché -- Rien ne laisse entendre que le ministre ait eu une arrière-pensée en faisant l'offre, sur l'avis du conseil de la bande, alors qu'il savait que ce dernier avait pris en considération deux évaluations et certains autres renseignements dont il disposait au sujet des baux d'autres terres de réserves -- Sa Majesté pouvait à bon droit, à titre de bailleur s'acquittant de son obligation de fiduciaire d'agir dans l'intérêt de la bande, estimer que de nouveaux barèmes de loyers seraient susceptibles de maximiser les revenus de la bande, en supposant que les propriétaires de chalets pouvaient et devaient payer pareils loyers -- Le fait que les évaluateurs des demandeurs ont calculé des loyers appropriés un peu moins élevés n'y change rien -- Étant donné que l'injonction n'aurait pas dû être décernée, les demandeurs doivent payer les dommages-intérêts y afférents -- Après l'expiration du bail antérieur, tous les intéressés voulaient que les demandeurs soient autorisés à rester, à la condition de se conformer au nouveau bail une fois que ses modalités auraient définitivement été réglées -- Le montant des dommages-intérêts s'élève à la différence entre le loyer payable en vertu des nouveaux baux et le loyer auparavant payé, plus l'intérêt -- Rien ne laisse entendre que les défenderesses aient renoncé d'une façon permanente au droit de percevoir les nouveaux loyers.