IMPÔT SUR LE REVENU |
Calcul du revenu |
Déductions |
Dansereau c. Canada
A-654-00
2001 CAF 305, juge Noël, J.C.A
18-10-01
7 p.
Contrôle judiciaire du rejet en partie par la C.C.I. d'un appel interjeté contre les nouvelles cotisations établies pour les années d'imposition 1994 et 1995--En raison de la récession dans le domaine immobilier en 1991, le demandeur a dû vendre tous ses immeubles à revenu, sauf un--Certains de ces immeubles ont été vendus à un prix inférieur au solde du prêt hypothécaire, de sorte que le demandeur a dû hypothéquer de nouveau l'immeuble qu'il lui restait pour garantir le remboursement complet de sa dette--Le ministre a refusé la déduction des intérêts versés sur ces prêts hypothécaires au motif qu'ils ont été engagés relativement à des immeubles dont le demandeur a cessé d'être propriétaire--Le demandeur a prétendu que l'argent emprunté pouvait être relié à une utilisation directe et admissible en se fondant sur l'arrêt Tennant c. M.R.N., [1996] 1 R.C.S 305, et, subsidiairement, que les intérêts étaient déductibles parce qu'ils avaient été versés dans le cours des activités d'une entreprise--La C.C.I. a conclu que les intérêts versés n'étaient pas déductibles car les immeubles dont le demandeur était propriétaire constituaient des sources individuelles de revenu de biens, et qu'on n'avait présenté aucun élément de preuve en vue d'établir que les immeubles étaient détenus dans le cours des activités d'une entreprise--Demande accueillie--Les intérêts versés sur un prêt garantissant le remboursement de créanciers hypothécaires à l'égard de biens que le demandeur détenait antérieurement ne visaient pas à tirer un revenu de la propriété restante--L'arrêt Tennant n'est d'aucune utilité pour le demandeur car celui-ci n'a acquis aucun bien de remplacement au moyen des prêts garantis par la propriété restante; il a plutôt utilisé directement l'argent en question pour rembourser le solde des prêts garantis par hypothèque sur des immeubles dont il n'était plus propriétaire--Utilisation non admissible--Mais, en concluant que le demandeur n'avait pas présenté d'éléments de preuve établissant que ses immeubles étaient administrés et exploités comme une entreprise, la Cour de l'impôt a omis de donner effet au sens du mot «entreprise» contenu dans la Loi ou n'a tenu aucun compte des éléments de preuve dont elle était saisie--En 1991, le demandeur avait un droit sur huit immeubles, qui étaient loués à de multiples locataires--Le demandeur trouvait ses locataires en publiant des annonces; les états du revenu de location détaillaient les frais de réparation et d'entretien et les rajouts immobiliers à six des huit immeubles--Comme il n'a payé aucun frais d'administration, le demandeur s'est occupé du financement, de la location, de l'entretien et de l'amélioration de ces immeubles au fil des ans--Le demandeur a mis en commun les revenus tirés de ces activités--Conclusion: plutôt que de simplement percevoir les loyers, le demandeur se livrait à des opérations d'administration et d'exploitation de ses immeubles--Comme le demandeur s'est servi de l'argent emprunté pour tirer un revenu de cette entreprise durant les deux années d'imposition en cause, les intérêts versés sur l'argent emprunté sont déductibles conformément à l'art. 20(1)c)(i) de la Loi de l'impôt sur le revenu--Loi de l'impôt sur le revenu, L.R.C. (1985) (5e suppl.), ch. 1, art. 20(1)c)(i).