Bosa Bros. Construction Ltd. c. Canada
T-3403-90 / T-3404-90 / T-3405-90
juge Nadon
22-12-95
46 p.
Appels à l'encontre de nouvelles cotisations établies par le ministre concernant: (1) les gains réalisés sur les immeubles A et B; (2) le droit en vertu de l'art. 85(5.1) de la Loi de déduire une perte autre qu'en capital par suite de la liquidation de l'immeuble A; (3) le droit de demander la déduction de certains prêts à titre de créance irrécouvrable; (4) la déduction des coûts d'acquisition découlant du rachat d'unités dans les trois immeubles B, C et D-Il est statué à titre préliminaire qu'une cotisation égale à zéro peut faire l'objet d'un appel quant aux autres années oú de l'impôt est payable lorsque la question est pertinente aux fins de déterminer l'impôt payable pour ces années-Un bien peut être qualifié de bien en immobilisation ou de bien figurant dans l'inventaire suivant six facteurs: (1) l'intention principale du contribuable; (2) le cours normal de ses activités; (3) le nombre et la fréquence d'opérations similaires; (4) la nature du bien et la période pendant laquelle il a été détenu; (5) le motif de la vente du bien; et (6) l'intention secondaire du contribuable-La demanderesse a soutenu qu'elle n'avait pas eu l'intention de vendre l'immeuble A à profit parce qu'elle l'avait acheté sous la menace d'une action en exécution de contrat; toutefois, le juge est d'avis que cette intention peut être déduite de la courte période pendant laquelle l'immeuble a été détenu-Les gains résultant de la vente de l'immeuble A constituent un revenu-Les titres de propriété des logements de l'immeuble B ont été stratifiés afin d'en faciliter le financement; la stratification ne dénote pas une intention de vendre-Les gains résultant de la vente de l'immeuble B constituent des gains en capital compte tenu de l'intention claire de la demanderesse de conserver ce bien à titre d'immeuble productif de revenu de location-La liquidation de l'immeuble A autorise-t-elle la demanderesse à déduire, en vertu de l'art. 85(5.1), une perte autre qu'en capital étant donné qu'il ressort de la preuve que le ministère public a traité cet immeuble comme un bien amortissable-Si la preuve du caractère amortissable avait été ambiguë, il y aurait eu déplacement du fardeau vers le ministère public car c'est le genre d'information que ce dernier est en mesure d'obtenir-Dans le cour normal de ses affaires, la demanderesse se livrait à la construction et à la mise en valeur de biens immobiliers et non au prêt d'argent; les avances consenties à la filiale ne constituent donc pas des prêts au sens de l'art. 20(1)p)(ii) et la demanderesse n'a pas droit d'en demander la déduction à titre de créance irrécouvrable-L'argent n'était pas avancé en vue d'acquérir un produit ou de garantir une source d'approvisionnement mais pour couvrir des pertes et tenter de protéger les garants; ces avances ne sont ni des dépenses déductibles ni des pertes en capital-En tant que garantie de liquidités, l'obligation contractuelle qu'avait la demanderesse de racheter les parts de l'immeuble B constitue une perte en capital au sens de l'art. 42-La demanderesse ne s'est pas acquittée du fardeau de prouver que le rachat des parts des immeubles C et D était un bien figurant dans l'inventaire plutôt qu'un bien en immobilisation; le ministre a à bon droit qualifié ces coûts de dépenses en capital en application de l'art. 42-Loi de l'impôt sur le revenu, S.C. 1970-71-72, ch. 63, art. 20(1) p)(ii) (mod. par L.C. 1988, ch. 55, art. 12(6)), 42 (mod. par S.C. 1985, ch. 45, art. 16(1); 1988, ch. 55, art. 23(1)), 85(5.1) (édicté par S.C. 1980-81-82-83, ch. 140, art. 48(6)).