Jugements

[1993] 3 C.F. 296

A-1586-92

Elmar Augart (appelant)

c.

Sa Majesté la Reine (intimée)

Répertorié : M.R.N. c. Augart (C.A.)

Cour d’appel, juges Heald, Linden et Robertson, J.C.A.—Ottawa, 11 et 26 mai 1993.

Impôt sur le revenu — Calcul du revenu — Gains en capital — Le contribuable a vendu à la ville un terrain de 8,99 acres, avec maison et bâtiments de ferme, en vue de l’aménagement d’un échangeur d’autoroute — La Loi de l’impôt sur le revenu exempte de l’impôt le gain réalisé à l’aliénation de la résidence principale, qui s’entend aussi du fonds de terre contigu n’excédant pas une acre, à condition que celui-ci puisse raisonnablement être considéré comme facilitant au contribuable l’usage et la jouissance du logement — Au moment où le contribuable acquit la propriété, le règlement de zonage prévoyait une superficie minimum de trois acres pour les terrains sur lesquels il était permis de construire — Juste avant l’aliénation, un nouveau règlement fut adopté qui portait à 80 acres la superficie minimum sur laquelle il était permis de bâtir une maison isolée — Les restrictions de morcellement ou le minimum de superficie requis au moment de l’aliénation ne déterminent pas à eux seuls quelle surface au-delà d’une acre est réputée nécessaire à l’usage et à la jouissance du logement — L’appelant était contraint d’acheter et d’aliéner l’ensemble des 8,99 acres — L’ensemble du terrain est exempté de l’impôt sur le gain en capital — Peu importe qu’une parcelle du terrain eût pu être vendue à la ville en vertu d’une exemption existante en matière de morcellement, laquelle n’était applicable qu’au transport de propriété en faveur de l’autorité qui avait édicté la restriction — L’applicabilité de l’exemption dépendait de questions qui échappaient à la volonté de l’appelant.

Appel contre le jugement de première instance disant que seule une fraction de trois acres du terrain de 8,99 acres faisait partie de la résidence principale du contribuable, les 5,99 acres restantes étant soumises à l’impôt sur le gain en capital.

L’alinéa 40(2)b) de la Loi de l’impôt sur le revenu exempte de l’impôt le gain réalisé à l’aliénation de la résidence principale, laquelle, aux termes de l’alinéa 54g), comprend le fonds de terre contigu n’excédant pas une acre, à condition que celui-ci puisse raisonnablement être considéré comme facilitant au contribuable l’usage et la jouissance du logement.

En 1966, l’appelant acheta un terrain de 8,99 acres sur lequel se trouvait une maison. À l’époque, le règlement de zonage prévoyait qu’aucun bâtiment n’était permis sur un terrain de moins de trois acres et interdisait le lotissement de terrains de moins de 10 acres. Un nouveau règlement de zonage, entré en vigueur le 31 mars 1980, prévoyait que la superficie minimum sur laquelle il était permis de bâtir une maison isolée était de 80 acres, mais que les terrains déjà bâtis, d’une superficie inférieure, étaient réputés conformes. Après cette date, l’appelant n’aurait pu morceler le terrain de 8,99 acres en deux parcelles ou davantage. En août 1980, la ville offrit d’acheter cinq acres en vue de l’aménagement d’un échangeur d’autoroute. Les restrictions de morcellement ne s’appliquaient pas en cas de transport de propriété à cette fin. L’appelant ayant rejeté l’offre puisque sa maison et ses bâtiments de ferme se trouvaient sur la parcelle que la ville voulait acheter, celle-ci a accepté d’acheter le terrain tout entier. Le ministre a établi contre l’appelant une nouvelle cotisation par ce motif que seuls la maison et le terrain contigu de 3 acres constituant sa résidence principale, les 5,99 acres restantes n’étaient pas admissibles à l’exemption de l’impôt sur le gain en capital. La Cour canadienne de l’impôt a jugé que l’ensemble du terrain représentait la superficie minimum requise par la loi et constituait la résidence principale. Le juge de première instance a conclu que la superficie bénéficiant de l’exemption de l’impôt sur le gain en capital était limitée à trois acres, savoir la superficie minimum sur laquelle le contribuable avait le droit d’avoir une résidence en 1980 sous le régime du règlement précédent, c’est-à-dire la superficie conforme au minimum autorisé par ce dernier et dont la légalité a été prorogée par la disposition relative aux droits acquis du règlement de 1980.

L’appelant soutient que la superficie totale devait être réputée constituer sa résidence principale. La réglementation en matière de lotissement en vigueur à l’époque où il était le propriétaire du terrain et qui lui interdisait de morceler ce dernier et d’en vendre une parcelle, faisait qu’il était obligé d’acheter et de détenir l’ensemble des 8,99 acres. L’intimée réplique qu’il aurait pu vendre 5 de ses 8,99 acres à la ville, et que les restrictions de morcellement qui prescrivent une superficie minimum ne sont pas « apparentées » à l’impératif de superficie minimum prévu aux règlements de zonage et que, par conséquent, elles n’ont aucun rapport avec les points en litige.

Arrêt (le juge Linden, J.C.A., dissident) : l’appel doit être accueilli.

Le juge Robertson, J.C.A. (aux motifs duquel a souscrit le juge Heald, J.C.A.) : L’appelant était tenu d’acheter et d’aliéner 8,99 acres.

Conclure qu’après l’adoption du nouveau règlement, l’appelant était tenu d’« occuper » un minimum de 3 acres de terre reviendrait à ignorer cette réalité : le seul moyen pour ce dernier de contrevenir à cet impératif serait de vendre au moins 6 des 8,99 acres. Il ne lui était légalement possible de morceler son terrain ni au moment de l’achat ni après l’adoption du nouveau règlement. Dans les faits, il était tenu de traiter les 8,99 acres comme partie intégrante de son logement.

La superficie de terre contribuant à l’usage et à la jouissance du logement ne dépend pas de ce qui peut être légalement acheté et vendu. Il a été jugé que les règlements de zonage qui interdisaient la construction de logements sur les terrains dont la superficie était inférieure au minimum ainsi que les restrictions de lotissement entrent en ligne de compte lorsqu’il s’agit de décider si l’excédent de terre au-delà d’une acre est nécessaire à l’usage et à la jouissance du logement. La prérogative dont jouissait l’appelant d’exercer son droit de disposition, reconnu en common law, était subordonnée aux dispositions du nouveau règlement en application desquelles l’aliénation devait porter sur l’ensemble des 8,99 acres. L’aliénation des 8,99 acres était nécessaire si l’appelant voulait exercer son droit de disposition ou son droit de « jouissance » de sa résidence. Quant à savoir si le droit de disposition a un rapport avec la jouissance d’un logement à titre de résidence, les restrictions de morcellement ou l’impératif de superficie minimum, en vigueur à la date de l’aliénation, ne sont pas le facteur déterminant. L’appelant était contraint d’acheter un minimum de 8,99 acres afin d’y occuper le logement à titre de résidence, parce que le règlement initial ne permettait pas le morcellement du terrain. L’interdiction de morceler le terrain demeurait en vigueur même après l’adoption du nouveau règlement. Le juge de première instance a commis une erreur en présumant qu’avant l’adoption de ce dernier, l’appelant aurait pu conserver 3 acres et vendre les 5,99 acres restantes.

Le fait qu’une parcelle du terrain aurait pu être vendue en vertu d’une exemption existante en matière de morcellement, laquelle n’était applicable qu’au transport de propriété en faveur de l’autorité qui avait édicté la restriction, n’a aucun rapport avec la conclusion sur la superficie minimum au moment de l’aliénation. Que la maison se trouve ou non sur la parcelle restante ne présente non plus aucune importance. L’exemption n’a pas été prévue au bénéfice des propriétaires fonciers, mais pour permettre aux administrations municipales de se soustraire aux effets de leur propre réglementation. L’applicabilité de l’exemption dépendait de ce que la municipalité avait ou non besoin de terres pour les fins prévues au règlement. Il s’agit là de questions qui échappaient à la volonté de l’appelant. Si le règlement de zonage avait prescrit un régime général en vertu duquel les propriétaires fonciers pouvaient demander et obtenir une exemption des restrictions de morcellement, l’argument juridique de l’appelant ne serait plus concluant.

Le juge Linden, J.C.A. (dissident) : Le minimum de trois acres représentait la superficie nécessaire à l’usage et à la jouissance du logement à titre de résidence. L’exception prévue à l’alinéa 54g) à la norme d’une acre ne s’applique pas lorsqu’une surface plus grande ne fait que contribuer à l’usage et à la jouissance du logement. Elle ne vise que le cas où l’excédent de terre au-delà d’une acre est nécessaire à l’usage et à la jouissance du logement à titre de résidence. Il faut distinguer entre l’affaire en instance et la cause R. c. Yates, où il y avait un obstacle juridique à l’occupation, et non pas à la vente ou au morcellement. La superficie minimum du terrain que les Yates devaient avoir afin d’y occuper leur résidence était de 10 acres au moment de l’acquisition et pendant tout le temps où ils en étaient les propriétaires. En l’espèce, le minimum initial était de 3 acres aux termes du règlement de zonage en vigueur au moment où le contribuable acheta la propriété. Ce minimum n’a été relevé que 14 ans après.

Les conditions de lotissement affectant l’achat et la vente d’un fonds de terre ne déterminent pas les conséquences fiscales de l’aliénation de la résidence principale. La possibilité d’acheter ou de vendre une parcelle de terre n’a rien à voir avec l’autorisation de l’occuper. Si le droit de disposition est un élément du droit de jouissance d’un fonds de terre, il ne régit pas les conséquences fiscales de la vente de la résidence principale. Selon l’alinéa 54g), celles-ci découlent de la question de savoir si le fonds de terre est nécessaire à l’usage et à la jouissance du logement à titre de résidence principale. Le droit d’aliéner le fonds de terre peut bien être un élément de la jouissance de ce fonds, mais n’a rien à voir avec la jouissance du logement à titre de résidence principale.

LOIS ET RÈGLEMENTS

Loi de l’impôt sur le revenu, S.C. 1970-71-72, ch. 63, art. 40(2)b) (mod. par S.C. 1977-78, ch. 1, art. 17), 54g) (mod. par S.C. 1973-74, ch. 14, art. 14; 1980-81-82-83, ch. 140, art. 23; 1985, ch. 45, art. 23).

JURISPRUDENCE

DÉCISION APPLIQUÉE :

R. c. Yates, [1983] 2 C.F. 730; [1983] CTC 105; (1983), 83 DTC 5158 (1^re inst.); conf. par [1986] 2 C.T.C. 46; (1986), 86 DTC 6296 (C.A.F.).

DÉCISIONS EXAMINÉES :

Watson (SK et T) c. MRN, [1985] 1 CTC 2276; (1985), 85 DTC 270 (C.C.I.); Joyner c. M.R.N., [1989] 1 C.F. 306; [1988] 2 C.T.C. 280; (1988), 88 DTC 6459; 22 F.T.R. 104 (1^re inst.); Rudeloff (C) c. MRN, [1984] CTC 2674; (1984), 84 DTC 1548 (C.C.I.); James (HM et RC) c. MRN, [1985] 2 CTC 2001; (1985), 85 DTC 290 (C.C.I.); Michael (S) c. MRN, [1985] 2 CTC 2122; (1985), 85 DTC 455 (C.C.I.); D.J. Mintenko c. Canada, [1989] 1 C.T.C. 40; (1988), 88 DTC 6537; 22 F.T.R. 300 (C.F. 1^re inst.); Rode (E et E) c. MRN, [1985] 1 CTC 2324; (1985), 85 DTC 272 (C.C.I.); Succession S.E. Lewis c. M.R.N., [1989] 2 C.T.C. 2011; (1989), 89 DTC 291 (C.C.I.); Succession Raper (S.J.) c. M.R.N., [1986] 2 C.T.C. 2052; (1986), 86 DTC 1513 (C.C.I.); Windrim (G.M.) c. Canada, [1991] 1 C.T.C. 271; (1991), 91 DTC 5221 (C.F. 1^re inst.).

DÉCISIONS CITÉES :

Successions J. & A. Lewis c. M.R.N., [1989] 2 C.T.C. 2060 (C.C.I.); Central Jewish Institute v. City of Toronto, [1948] R.C.S. 101; [1948] 2 D.L.R. 1; Baird (EB) c. MRN, [1983] CTC 2651; (1983), 83 DTC 582 (C.C.I.).

DOCTRINE

Oosterhoff, A. H. and W. B. Rayner. Anger & Honsberger Law of Real Property, 2^e éd. Toronto : Canada Law Book, 1985.

Rogers, Ian MacF. Canadian Law of Planning and Zoning. Toronto : Carswell, 1973.

APPEL formé contre le jugement de première instance (La Reine c. Augart, E. (1992), 92 DTC 6610 (C.F. 1^re inst.), qui infirmait la décision E. Augart c. M.R.N., [1989] 1 C.T.C. 2353; (1989), 89 DTC 263 (C.C.I)) et disant que du terrain de 8,99 acres, seulement trois acres faisaient partie de la résidence principale et sont exemptées de l’impôt sur le gain en capital. Appel accueilli.

AVOCATS :

H. George McKenzie pour l’appelant.

Ian S. MacGregor et Kathleen Lyons pour l’intimée.

PROCUREURS :

Felesky Flynn, Calgary, pour l’appelant.

Le sous-procureur général du Canada pour l’intimée.

Ce qui suit est la version française des motifs du jugement rendus par

Le juge Linden, J.C.A. (dissident) : Je ne peux souscrire aux conclusions de mon collègue.

La question en litige est simple mais importante. Le produit de la vente de la résidence principale d’un contribuable est exempté de l’impôt sur le gain en capital par l’alinéa 40(2)b) de la Loi de l’impôt sur le revenu [S.C. 1970-71-72, ch. 63 (mod. par S.C. 1977-78, ch. 1, art. 17)]. Il échet d’examiner en l’espèce quelle superficie de terre peut être incluse dans la résidence principale du contribuable au regard de l’alinéa 54g) [mod. par S.C. 1973-74, ch. 14, art. 14] de la même Loi.

L’appelant, Elmar Augart, a acheté en 1966 pour 50 000 $ un terrain de 8,99 acres sur lequel se trouvait une maison. Selon le règlement de zonage en vigueur à l’époque, il lui fallait avoir un minimum de trois acres pour occuper la résidence qui se trouvait sur ce fonds de terre, un modeste bungalow avec trois chambres à coucher. L’appelant occupait cette maison jusqu’en 1980, date à laquelle il l’a vendue pour 899 000 $ à la ville de Calgary qui en avait besoin pour un projet de construction routière. Toujours en 1980, avant que la propriété ne fût vendue, un nouveau règlement de zonage avait été adopté qui fixait à 80 acres la superficie minimum pour les résidences. L’appelant était cependant exempté de l’application de ce règlement du fait que sa résidence représentait un usage dérogatoire, ce qui lui permettait de continuer à vivre sur sa parcelle de 8,99 acres. Durant tout le temps où il en était propriétaire, il lui était interdit de la morceler.

L’appelant soutient que la totalité des 8,99 acres devait être exonérée puisque cette superficie faisait partie de sa résidence principale; de son côté, la Couronne fait valoir le jugement par lequel le juge Strayer [(1992), 92 DTC 6610 (C.F. 1^re inst.) a infirmé la décision de la Cour de l’impôt [[1989] 1 C.T.C. 2353], par ce motif que 3 acres seulement faisaient partie de la résidence principale et que les 5,99 acres restantes étaient soumises à l’impôt. À mon avis, le juge Strayer a eu raison de conclure que seulement 3 acres pouvaient être considérées comme faisant partie de la résidence principale et, de ce fait, exemptées d’impôt.

L’alinéa 40(2)b) de la Loi de l’impôt sur le revenu exempte de l’impôt sur le gain en capital, le produit de la vente de la résidence principale. La définition de résidence principale figure à l’alinéa 54g) de la même Loi, dont voici le passage applicable en l’espèce :

54. …

g) … la « résidence principale » d’un contribuable pour une année d’imposition est réputée comprendre le fonds de terre sur lequel repose le logement et toute partie d’un fonds de terre contigu qui peut raisonnablement être considéré comme facilitant au contribuable l’usage et la jouissance du logement à titre de résidence, sauf que, si la superficie totale du fonds de terre sous-jacent et de cette partie dépasse une acre, l’excédent est réputé ne pas avoir facilité au particulier l’usage et la jouissance du logement considéré comme résidence, à moins que le contribuable ne prouve que cet excédent était nécessaire à cet usage et à cette jouissance;

Dans le cadre de cette définition, le cas ordinaire est celui où le contribuable vend sa résidence principale qui occupe moins d’une acre. Dans ce cas, la propriété tout entière est considérée comme faisant partie de la résidence principale et est exemptée de l’impôt sur le gain en capital, tant qu’elle « peut raisonnablement être considéré[e] comme facilitant au contribuable l’usage et la jouissance du logement à titre de résidence ».

Si cependant la résidence principale occupe un terrain de plus d’une acre, l’excédent est réputé, aux termes de l’alinéa 54g), « ne pas avoir facilité au particulier l’usage et la jouissance du logement considéré comme résidence, à moins que le contribuable ne prouve que cet excédent était nécessaire à cet usage et à cette jouissance ». Dans ce dernier cas, le contribuable aura droit à l’exemption de l’impôt sur le gain en capital pour la superficie dont il aura prouvé qu’elle était nécessaire à l’usage et à la jouissance du logement à titre de résidence. Obtenir l’exemption pour plus d’une acre est une « tâche difficile », laquelle est soumise à un « critère rigoureux ».

Les effets de l’alinéa 54g) ont été bien résumés par le juge en chef adjoint Christie de la Cour canadienne de l’impôt dans Rode (E et E) c. MRN, [1985] 1 CTC 2324 (C.C.I.), à la page 2326, comme suit :

… la superficie qu’occupe une résidence principale varie selon les circonstances. J’estime également que le critère à appliquer pour déterminer cette superficie n’est pas rigide si le contribuable ne prétend pas que le fonds de terre sur lequel repose sa résidence principale et qui est contigu à celle-ci dépasse une acre. Dans ce cas, nous devons accorder un poids considérable à toute preuve plausible favorable à l’appelant, qui peut raisonnablement être considérée comme le genre d’aide décrit [à l’alinéa 54g)]. Par contre, si celui-ci affirme que les limites de sa résidence principale dépassent une acre, il doit s’acquitter d’un fardeau sensiblement différent et beaucoup plus lourd. Dans ce cas-là, la loi prévoit que l’excédent est réputé ne pas lui avoir facilité l’usage et la jouissance du logement considéré comme résidence, à moins qu’il ne prouve que cet excédent était nécessaire à cet usage et à cette jouissance. Les mots soulignés sont essentiels. Le terme « réputé » figurant à l’alinéa 54g) entraîne cette conséquence. Même si un appelant établit clairement que la partie du terrain qui excède une acre lui a en fait grandement facilité l’usage et la jouissance du logement à titre de résidence, ce fait ne lui est d’aucune utilité en raison de la loi, à moins qu’il ne prouve que cet excédent était nécessaire. Par conséquent, pour réussir à établir que sa résidence principale excède une acre, il doit prouver que l’excédent était « nécessaire » à l’usage et à la jouissance du logement en tant que résidence. À mon sens, cette exigence considérée dans son contexte prescrit l’application d’un critère rigoureux pour déterminer la superficie d’une résidence principale.

Il s’agit là d’une approche judicieuse pour décider quelle superficie de terre peut être considérée comme faisant partie de la résidence principale au regard de l’alinéa 54g). Cette disposition, ainsi que l’alinéa 40(2)b), a été incluse dans la Loi de l’impôt sur le revenu pour protéger au premier chef les propriétaires ordinaires qui vendent leur résidence. Elle n’était pas destinée à servir de prime fiscale aux propriétaires de grands domaines. Le législateur a marqué sa volonté en ce sens lorsqu’il a fixé la limite d’une acre, qui est bien plus que la superficie du terrain entourant la grande majorité des maisons au Canada de nos jours. L’alinéa 54g) de la Loi permet de déroger à la norme d’une acre, mais seulement dans les rares cas où une superficie supérieure est nécessaire à l’usage et à la jouissance du logement à titre de résidence.

Cette exception ne s’applique évidemment pas lorsqu’une superficie plus grande ne fait que contribuer à l’usage et à la jouissance du logement (Rudeloff (C) c. MRN, [1984] CTC 2674 (C.C.I.)). Tout un chacun jouirait davantage de sa maison si le terrain était plus grand, mais cela ne signifie pas que l’impôt sur le gain en capital réalisé à la vente peut être réduit pour cette raison.

L’exception prévue à l’alinéa 54g) ne vise que les cas où l’excédent de terre au-delà d’une acre est nécessaire à l’usage et à la jouissance du logement à titre de résidence. L’exemple donné à ce sujet par l’avocat de la Couronne est celui où une superficie de plus d’une acre était nécessaire vu l’aménagement d’une allée carrossable d’accès à la maison. Un autre exemple donné est celui de la maison bâtie à flanc de coteau, qui avait besoin de plus d’une acre pour avoir une fondation solide. Il y a certainement de nombreux autres cas semblables.

Un autre cas illustré par la jurisprudence est celui où un règlement municipal fait qu’il est impossible d’occuper une résidence sur une parcelle de moins d’une acre. Dans R. c. Yates, [1983] 2 C.F. 730 (1^re inst.); confirmée [1986] 2 C.T.C. 46 (C.A.F.), les contribuables étaient contraints, pour construire leur maison, d’acheter une parcelle de dix acres parce que selon le règlement de zonage en vigueur à l’époque, c’était là la superficie minimum requise pour un terrain à usage résidentiel. Pour être à même d’occuper une résidence dans cette localité, tout propriétaire était tenu d’avoir une parcelle d’au moins dix acres. Lorsque les Yates vendirent la plus grande partie de leur terrain à la Couronne afin d’éviter l’expropriation, un litige s’est fait jour sur la question de savoir si le produit de la vente était imposable au titre du gain en capital ou exempté d’impôt en tant que produit de la vente de la résidence principale. Le juge Mahoney a tiré à la page 732, supra, la conclusion suivante :

Les défendeurs ne pouvaient légalement occuper leur logement à titre de résidence sur une superficie inférieure à dix acres. Il s’ensuit non seulement que l’on « peut raisonnablement » considérer que l’ensemble des dix acres, sous-jacents et contigus, facilite au contribuable l’usage et la jouissance du logement à titre de résidence, mais aussi qu’il faut conclure en ce sens. Il s’ensuit également que l’excédent était nécessaire à cet usage et à cette jouissance.

Je dois avouer que j’ai des doutes quant au bien-fondé de certaines conclusions de la décision Yates, dont celle portant sur le soi-disant critère objectif, mais quand bien même elle serait judicieuse, elle ne contribue pas à la solution de la question qui nous intéresse en l’espèce. Dans Yates, la superficie minimum du terrain que les Yates devaient avoir afin d’y occuper leur résidence était de dix acres tout au long de la période où ils en étaient les propriétaires, depuis le moment de l’acquisition jusqu’au moment précédant l’aliénation. Cette décision palliait l’injustice apparente du cas où il y avait un obstacle juridique à l’occupation, et non pas à la vente ou au morcellement.

Il y a lieu de noter qu’au moment même de l’aliénation, les Yates se sont vu accorder une dispense de la règle du minimum de dix acres : ils ont vendu 9,3 acres au gouvernement et ont continué à vivre sur le terrain restant de 0,7 acre. La conclusion tirée par le juge Mahoney dans Yates, supra, en page 732, savoir qu’« il faut prendre en considération la période qui a précédé la disposition », signifie qu’il faut distinguer entre la « période qui a précédé la disposition »—où la superficie minimum requise était de dix acres—et le « moment de la disposition effective »—où un terrain de 0,7 acre était suffisant pour permettre l’occupation de la résidence. En choisissant entre le moment précédant l’aliénation et le moment même où elle-ci eut lieu, la décision Yates n’a pas pris en considération les conséquences possibles des changements, entre la date de l’acquisition et celle de l’aliénation, dans la superficie minimum requise pour l’occupation de la résidence. Cela n’a rien d’étonnant puisque dans l’affaire Yates, la superficie minimum requise est restée la même pendant tout le temps où les deux contribuables étaient propriétaires du terrain.

Il n’en est pas de même dans l’affaire en instance où le minimum initial de trois acres, prévu au règlement de zonage, a été relevé par la suite. Quatorze ans après que M. Augart eut acheté la propriété, un règlement est entré en vigueur qui fit passer le zonage de RC—Zone résidentielle rurale à UR—District de réserve urbaine et porta à 80 acres la superficie minimum requise pour l’occupation d’une résidence. Étant le propriétaire de 8,99 acres seulement, M. Augart s’est vu accorder une exemption d’usage dérogatoire qui lui permettait de continuer à occuper sa résidence. En vertu de cette exemption, la superficie minimum sur laquelle M. Augart pouvait habiter était de 8,99 acres. Il se trouve cependant qu’au moment où il acquit son fonds de terre et durant presque tout le temps où il en était le propriétaire, il n’était tenu d’avoir que trois acres pour occuper sa résidence. C’est ce qu’il faut prendre en considération pour décider quelle superficie était nécessaire à l’usage et à la jouissance de la résidence principale de l’appelant. Je dois convenir à ce propos avec le juge Robertson que si la date de l’aliénation est celle qui compte dans la plupart des cas, il ne faut pas la considérer comme déterminante.

Dans son argumentation devant la Cour, la Couronne soutient que les trois acres, que l’appelant était tenu d’avoir pour occuper sa résidence au moment de l’acquisition et pendant presque tout le temps où il était le propriétaire du fonds de terre, constituaient la superficie nécessaire à l’usage et à la jouissance du logement à titre de résidence. Telle a été la conclusion tirée par le juge Strayer en première instance [à la page 6612] :

En l’espèce, la superficie minimale de terrain sur laquelle le contribuable avait le droit d’avoir une résidence en 1980, après la modification du règlement, était le minimum autorisé par le règlement précédent, c’est-à-dire 3 acres. La légalité de cette superficie a été prorogée par la disposition relative aux droits acquis prévue dans le règlement de 1980. Il est vrai que le contribuable en l’espèce avait toujours possédé une superficie supérieure au minimum; cependant, la superficie de 5,99 acres qui dépassait ce minimum n’aurait pas été objectivement considérée comme faisant partie de la résidence principale avant l’adoption du règlement, le 31 mars 1980. Je présume que le contribuable aurait pu disposer de la fraction restante de ce terrain, à des fins résidentielles, avant l’adoption du nouveau règlement. Je ne vois pas pourquoi, à cause de l’adoption du nouveau règlement, le contribuable devrait tout à coup avoir droit à un bénéfice exceptionnel d’une superficie supplémentaire de 5,99 acres de résidence principale, alors qu’il avait légalement le droit, en vertu de la disposition relative à l’usage dérogatoire, de continuer à résider sur le terrain de 3 acres après l’entrée en vigueur du règlement et au moment de la disposition effective. Je crois que cette conclusion est également conforme au jugement S.M. La Reine c. Joyner, [1988] 2 C.T.C. 280 (C.F. 1^re inst.).

Par conséquent, l’arrêt Yates signifie, en réalité, que la superficie minimale de fonds de terre associée à la résidence principale serait objectivement de 3 acres, c’est-à-dire la superficie minimale que le propriétaire d’une résidence dans cette zone avait le droit d’occuper à titre d’usage dérogatoire, conformément au règlement du 31 mars 1980.

Je partage cette conclusion, savoir que le minimum de trois acres représentait la superficie nécessaire à l’usage et à la jouissance du logement à titre de résidence de l’appelant. Il s’ensuit que M. Augart peut réclamer l’exemption d’impôt pour ces trois acres au titre de sa résidence principale, les 5,99 acres restantes étant soumises à l’impôt sur le gain en capital.

L’avocat de l’appelant soutient que les restrictions de morcellement en vigueur à l’époque où celui-ci était propriétaire du fonds de terre, l’empêchaient de démembrer le terrain et d’en vendre une partie, ce qui signifie qu’il était contraint d’acheter la totalité des 8,99 acres et d’en conserver la propriété. Les précédents cités ne démontrent pas à mes yeux le bien-fondé de cette thèse; au contraire ils engagent fortement à la conclusion contraire. Dans Windrim (G.M.) c. Canada, [1991] 1 C.T.C. 271 (C.F. 1^re inst.) à la page 279, le juge Muldoon a fait l’observation suivante :

Enfin, le demandeur … prétend qu’il ne pouvait pas lotir le terrain mais, en cas de vente, aurait dû le vendre en bloc. La Cour ne voit pas où veut en venir le demandeur. Le résultat obtenu n’est-il pas en parfait accord avec l’intention du législateur et les dispositions de la loi? …

Le fait qu’il n’ait pas pu les disjoindre pour les vendre séparément … aboutit à un résultat parfaitement conforme à la loi canadienne intitulée Loi de l’impôt sur le revenu.

La même conclusion a été tirée par le juge Bonner de la Cour canadienne de l’impôt dans Watson (SK et T) c. MRN, [1985] 1 CTC 2276 (C.C.I.), à la page 2278 :

À mon avis, la « résidence principale » est définie de façon telle, à l’alinéa 54g), que ce qui peut légalement et effectivement être transféré n’entre pas en ligne de compte. La superficie du terrain qui contribue à l’usage et à la jouissance d’un logement ne dépend pas, d’après l’alinéa 54g) de la Loi de l’impôt sur le revenu, de ce qui peut légalement être acheté et vendu.

En conséquence, ce sont les termes de la Loi de l’impôt sur le revenu, et non pas le règlement municipal de lotissement en vigueur au moment considéré, qui déterminent l’obligation fiscale.

Cette vue se retrouve dans Succession S.E. Lewis c. M.R.N., [1989] 2 C.T.C. 2011 (C.C.I.) où la Cour canadienne de l’impôt a expressément distingué l’affaire en instance de la cause Yates par ce motif que cette dernière portait sur la superficie minimum requise pour l’occupation d’une résidence, alors que la première portait sur les conditions de lotissement. De même, dans Rudeloff (C) c. MRN, [1984] CTC 2674 (C.C.I.), la Cour n’autorisait que l’inclusion d’une acre dans la résidence principale bien que la superficie minimum des parcelles qui pourraient résulter d’un démembrement du terrain fût fixée à cinq acres.

L’avis contraire est illustré par les décisions Succession Raper (S.J.) c. M.R.N., [1986] 2 C.T.C. 2052 (C.C.I.) et Michael (S) c. MRN, [1985] 2 CTC 2122 (C.C.I.), bien que dans cette dernière cause, la limitation relative au morcellement semblât motivée par des considérations économiques et non pas juridiques.

D’autres décisions n’ont pas prononcé sur cette question parce qu’il n’y avait aucune restriction de morcellement en vigueur au moment de l’acquisition ou au moment de l’aliénation (Joyner c. M.R.N., [1989] 1 C.F. 306 (1^re inst.)); parce que la restriction de morcellement était économique et non juridique (James (HM et RC) c. MRN, [1985] 2 CTC 2001 (C.C.I.)); ou parce qu’il n’y avait aucune preuve que le terrain en cause était soumis à une restriction quelconque en matière de morcellement (D.J. Mintenko c. Canada, [1989] 1 C.T.C. 40 (C.F. 1^re inst.)).

Je ne pense donc pas que les conditions de lotissement affectant l’achat et la vente d’un fonds de terre déterminent les conséquences fiscales de l’aliénation de la résidence principale. La possibilité d’acheter ou de vendre une parcelle de terre n’a rien à voir avec l’autorisation de l’occuper. Et s’il est indiscutable que le droit de disposition est un élément du droit de jouissance d’un fonds de terre, il ne régit pas les conséquences fiscales de la vente de la résidence principale. Aux termes de l’alinéa 54g) de la Loi de l’impôt sur le revenu, ces conséquences fiscales découlent de la question de savoir si le fonds de terre est nécessaire à l’usage et à la jouissance du logement à titre de résidence principale. Le droit d’aliéner le fonds de terre peut bien être un élément de la jouissance de ce fonds, mais n’a rien à voir avec la jouissance du logement à titre de résidence principale. Je conclus donc que les conditions de lotissement affectant l’achat et la vente du fonds de terre n’entrent pas en ligne de compte lorsqu’il s’agit de déterminer si plus d’une acre est nécessaire à l’usage et à l’utilisation de la résidence principale, en vue de l’exemption de l’impôt sur le gain en capital à la vente.

Par ces motifs, je me prononce pour le rejet de l’appel avec dépens.

* * *

Ce qui suit est la version française des motifs du jugement rendus par

Le juge Robertson, J.C.A. : L’appelant soutient qu’il a droit à l’exemption de l’impôt sur le gain en capital réalisé à la vente de sa maison et du terrain sur lequel elle est bâtie, d’une superficie totale de 8,99 acres. La plupart des points de droit à trancher en l’espèce ne présentent guère d’intérêt pour ceux qui ont opté pour les avantages de la vie en milieu urbain. Sous le régime de la Loi de l’impôt sur le revenu, le produit de la vente de la demeure familiale, qui a tous les attributs d’une « résidence principale » et dont le terrain sous-jacent et contigu ne dépasse pas une acre, est exempté de l’impôt sur le gain en capital à condition que ce terrain puisse être raisonnablement considéré comme facilitant au contribuable l’usage et la jouissance de ce logement[1]. (La Loi [mod. par S.C. 1980-81-82-83, ch. 140, art. 23; 1985, ch. 45, art. 23] telle qu’elle est en vigueur à l’heure actuelle prévoit une superficie totale admissible d’un demi-hectare (1,24 acre)).

En ce qui concerne la superficie du terrain, rares sont les résidences urbaines qui dépassent la limite prescrite. Par contre, les propriétés rurales et celles qui seraient demeurées telles n’eût été le phénomène de l’extension urbaine dépassent souvent une acre. Ce qui fait qu’on se heurte inévitablement aux complexités de la législation fiscale en cas de vente avec bénéfice. Pour pouvoir prétendre à l’exemption de l’impôt sur le gain en capital réalisé à la vente d’un fonds de terre excédant une acre, le contribuable doit s’acquitter de la lourde charge qui lui incombe de prouver que l’excédent était « nécessaire » à l’usage et à la jouissance du logement à titre de résidence.

On pourrait soutenir que la superficie fixée par la Loi de l’impôt sur le revenu ne tient pas compte de la réalité de la vie rurale ni du pouvoir qu’ont les autorités provinciales et municipales de réglementer le lotissement et l’utilisation des terres. L’argument politique opposé est fondé sur le postulat qu’on ne saurait invoquer les restrictions en matière d’aménagement du territoire comme moyen de droit pour soustraire d’importantes parcelles de terre à l’impôt sur le gain en capital.

Dans cet appel, la Cour doit nécessairement focaliser son attention sur les effets de la législation en matière d’utilisation des terres pour examiner si la vente des 8,99 acres peut être assimilée à l’aliénation d’une résidence principale ou, en d’autres termes, si une fraction quelconque du terrain excédant l’acre est admissible à l’exemption de l’impôt sur le gain en capital.

LES FAITS DE LA CAUSE

En 1966, l’appelant acheta pour 50 000 $ un terrain de 8,99 acres sur lequel se trouvait un modeste bungalow (30 pieds x 40 pieds) avec trois chambres à coucher. Au moment de l’achat, le terrain était classé « RC—Country Residential District » (zone résidentielle rurale) en application du Règlement de zonage 4916 de la ville de Calgary (ci-après appelé le « règlement initial »). En ce qui concerne la superficie minimum, ce règlement prévoyait qu’aucun bâtiment n’était permis sur un terrain de moins de trois acres[2]. Il interdisait aussi le lotissement de terrains de moins de 10 acres[3].

Après 1966, l’appelant a acquis certains bâtiments de ferme qu’il a transplantés ou érigés sur son terrain. Il s’agit d’une grange constituée de deux garages doubles, d’une cabane de puits, d’une étable, d’un grenier, d’une remise et d’une serre constituée de deux garages simples recouverts d’une toiture vitrée commune.

Entre l’achat et la vente de la propriété en 1980, l’appelant tenait un commerce d’œufs chez lui et dans son garage. Il achetait les œufs aux fermiers, les triait puis les vendait aux gros acheteurs comme les restaurants de la localité. De temps à autre, l’appelant avait dans sa propriété des chevaux de selle pour son usage personnel et celui de sa femme. Il exploitait aussi un petit élevage de cochons, de chevaux, de veaux, de dindes, etc., destinés à la vente. Sa principale source de revenu était cependant le commerce d’œufs[4].

Le 3 mars 1980, la ville de Calgary a pris le règlement de zonage 2P80, lequel est entré en vigueur le 31 mars 1980 (appelé ci-après le « nouveau règlement »). Par suite de ce règlement, le fonds de terre de l’appelant a été classé « UR—Urban Reserve District » (zone de réserve urbaine), cette classification signifiant que la superficie minimum sur laquelle il était permis de bâtir une maison isolée était de 32 hectares (80 acres). Le zonage « UR » avait pour but de prévenir le lotissement prématuré des terres ainsi que le morcellement en petites parcelles à l’avenir. Aux termes du nouveau règlement, les terrains déjà bâtis et qui avaient moins de 32 hectares étaient réputés conformes[5]. Il ressort également des témoignages produits qu’après le 31 mars 1980, l’appelant n’aurait pu morceler son terrain en deux parcelles ou davantage[6].

Le 31 août 1980, la ville de Calgary a acheté le terrain de l’appelant en vue de l’aménagement d’un échangeur d’autoroute. Au début, elle n’offrait d’acheter que 5 des 8,99 acres. Il appert que l’appelant a rejeté cette offre puisque tous ses bâtiments de ferme et sa maison se trouvaient sur la parcelle que la ville voulait acheter[7]. Celle-ci a finalement accepté d’acheter le terrain tout entier au prix princier de 899 000 $. Le ministre du Revenu national a établi contre l’appelant une nouvelle cotisation par ce motif que seuls la maison et le terrain contigu de 3 acres constituant sa résidence principale, les 5,99 acres restantes n’étaient pas admissibles à l’exemption de l’impôt sur le gain en capital. L’appelant a porté l’affaire devant la Cour canadienne de l’impôt en soutenant que le terrain tout entier était exonéré.

Le juge de la Cour canadienne de l’impôt a conclu qu’en termes d’usage réel, l’appelant n’avait besoin que d’une acre pour l’usage et la jouissance de sa résidence. Il s’est cependant fondé par la décision rendue par le juge Mahoney (qui siégeait à l’époque à la Section de première instance) dans R. c. Yates, [1983] 2 C.F. 730 (1^re inst.), confirmée [1986] 2 C.T.C. 46 (C.A.F.), pour décider que l’ensemble du terrain de 8,99 acres représentait la résidence principale de l’appelant et que par conséquent, le produit de la vente n’en était pas soumis à l’impôt sur le gain en capital.

La décision Yates du juge Mahoney a fait et fait toujours jurisprudence[8] En fait l’une et l’autre parties ont cité le raisonnement qui y est tenu à l’appui de leurs arguments respectifs. Il y a donc lieu d’évoquer les faits de cette cause ainsi que le raisonnement qui a présidé à cette décision.

Dans Yates, les contribuables ont acheté un terrain non bâti de 10 acres sur lequel ils ont construit une maison au cours de l’année de l’achat (1964). À l’époque, le règlement de zonage prévoyait que les terrains résidentiels devaient avoir une superficie de 10 acres au moins. Les intéressés n’utilisaient cependant pas plus d’une acre aux fins résidentielles. Le reste était donné à bail à un agriculteur des environs qui le cultivait. Par la suite, le règlement a été modifié pour porter le minimum à 25 acres. En 1978, les contribuables vendirent à la ville de Guelph 9,3 acres qui étaient menacées d’expropriation. Ils continuaient à habiter le fonds de terre restant de 0,7 acre, tout en réclamant l’exemption de l’impôt sur le gain en capital réalisé sur la partie vendue. En faisant droit aux prétentions des contribuables, le juge Mahoney s’est prononcé en ces termes [à la page 732] :

À mon avis, il faut prendre en considération la période qui a précédé la disposition. Il se peut qu’un critère subjectif, tel que la contribution du fonds de terre contigu à l’usage et à la jouissance par le contribuable de son logement à titre de résidence, soit acceptable. Les facteurs dont on tient compte habituellement pour appliquer le paragraphe 24(6) de la Loi sur l’expropriation pourraient éventuellement être pris en considération dans les circonstances appropriées. Cependant, qu’il y ait lieu ou non d’appliquer un critère subjectif, il faut certainement appliquer un critère objectif et si, dans ce cas, on juge que le contribuable s’est acquitté du fardeau de la preuve, il devient inutile de prendre en considération le critère subjectif.

Les défendeurs ne pouvaient légalement occuper leur logement à titre de résidence sur une superficie inférieure à dix acres. Il s’ensuit non seulement que l’on « peut raisonnablement » considérer que l’ensemble des dix acres, sous-jacents et contigus, facilite au contribuable l’usage et la jouissance du logement à titre de résidence, mais aussi qu’il faut conclure en ce sens. Il s’ensuit également que l’excédent était nécessaire à cet usage et à cette jouissance.

Vu ce précédent, le juge de la Cour de l’impôt a décidé en l’espèce que pour savoir quelle superficie en sus de l’acre peut être considérée comme nécessaire à l’usage et à la jouissance d’un logement, on doit tenir compte de la superficie minimum requise pour une résidence au moment de l’aliénation. Il en a conclu que l’ensemble des 8,99 acres était le minimum requis par la loi.

La décision du juge de la Cour de l’impôt a été portée en appel devant la Section de première instance de cette Cour qui a repris l’affaire depuis le début (décision maintenant parue dans le recueil (1992), 92 DTC 6610 (C.F. 1^re inst.)). Le juge de première instance a conclu que le sens de la décision Yates avait été mal interprété, par cette constatation à la page 6612 :

En l’espèce, la superficie minimale de terrain sur laquelle le contribuable avait le droit d’avoir une résidence en 1980, après la modification du règlement, était le minimum autorisé par le règlement précédent, c’est-à-dire 3 acres. La légalité de cette superficie a été prorogée par la disposition relative aux droits acquis prévue dans le règlement de 1980. Il est vrai que le contribuable en l’espèce avait toujours possédé une superficie supérieure au minimum; cependant, la superficie de 5,99 acres qui dépassait ce minimum n’aurait pas été objectivement considérée comme faisant partie de la résidence principale avant l’adoption du règlement, le 31 mars 1980. Je présume que le contribuable aurait pu disposer de la fraction restante de ce terrain, à des fins résidentielles, avant l’adoption du nouveau règlement. Je ne vois pas pourquoi, à cause de l’adoption du nouveau règlement, le contribuable devrait tout à coup avoir droit à un bénéfice exceptionnel d’une superficie supplémentaire de 5,99 acres de résidence principale, alors qu’il avait légalement le droit, en vertu de la disposition relative à l’usage dérogatoire, de continuer à résider sur le terrain de 3 acres après l’entrée en vigueur du règlement et au moment de la disposition effective.

Il est manifeste que les deux juges se sont posé cette même question : quelle était la superficie minimum requise pour la résidence du contribuable au moment de l’aliénation? La raison qui présidait à leur divergence d’opinions est également manifeste. Le juge de la Cour de l’impôt pense que la bonne réponse est 8,99 acres, alors qu’aux yeux du juge de première instance, l’exemption de l’impôt sur le gain en capital devait être limitée à 3 acres sur le total de 8,99 acres. En appel, les arguments proposés portent aussi sur la superficie requise au moment de l’achat et la pertinence des restrictions de morcellement affectant les superficies minimum.

ANALYSE

L’appelant soutient que le juge de première instance a commis une erreur en concluant que la superficie minimum requise après l’adoption du nouveau règlement de 1980 et au moment précédant la vente, était de 3 acres. Que dès l’adoption du nouveau règlement, la superficie minimum de 3 acres prévue au règlement initial n’avait plus application. Le nouveau règlement ne comportait aucune disposition visant à maintenir en vigueur la superficie minimum prévue au règlement initial. Il soutient en outre qu’à l’égard de son terrain, le nouveau règlement n’avait pour effet que de le présumer conforme, au même titre que toutes les autres propriétés non conformes se trouvant dans les limites de la municipalité. Il s’ensuit que tant que l’appelant continuait à utiliser et à occuper son logement, le nouveau règlement n’avait pas application à son égard.

L’analyse juridique par l’appelant des effets d’un règlement modificatif s’accorde avec les principes juridiques reconnus en matière d’aménagement du territoire[9]. À mon avis, il ne serait pas raisonnable de conclure qu’après l’adoption du nouveau règlement, l’appelant était tenu d’« occuper » un minimum de 3 acres de terre. Pareille conclusion reviendrait à ignorer cette réalité : le seul moyen pour l’appelant de contrevenir à cet impératif serait de vendre au moins 6 des 8,99 acres. Mais comme le montrent clairement les preuves et témoignages produits, il ne lui était légalement possible de morceler son terrain ni au moment de l’achat ni après l’adoption du nouveau règlement. Dans les faits, l’appelant était tenu de traiter les 8,99 acres comme partie intégrante de son logement. C’est ainsi qu’il soutient que la superficie totale devait être réputée constituer sa résidence principale.

À cela l’intimée réplique que l’appelant aurait pu vendre 5 de ses 8,99 acres à la ville de Calgary, malgré les restrictions en matière de morcellement. Que ces restrictions qui prescrivent une superficie minimum ne sont pas « apparentées » à l’impératif de superficie minimum prévu aux règlements de zonage, et que, par conséquent, les premières n’ont aucun rapport avec les points en litige. J’examinerai cette objection en premier lieu.

Dans Watson (SK et T) c. MRN, [1985] 1 CTC 2276, à la page 2278, la Cour de l’impôt conclut que la Loi de l’impôt sur le revenu n’exige pas que la superficie de terre contribuant à l’usage et à la jouissance du logement dépende de ce qui peut être légalement acheté et vendu. La même conclusion a été tirée dans Successions J. & A. Lewis c. M.R.N., [1989] 2 C.T.C. 2060 (C.C.I.), à la page 2064. Ce qui était considéré comme pertinent dans ces affaires, c’était les dispositions du règlement de zonage qui interdisaient la construction de logements sur les terrains dont la superficie était inférieure au minimum, comme c’était le cas dans Yates. Il n’y a cependant rien d’étonnant à ce que la majorité des causes aient été instruites compte tenu des restrictions de lotissement lorsqu’il s’agit de décider si la terre excédant une acre peut être réputée nécessaire à l’usage et à la jouissance de la demeure[10]. Le plus souvent, la superficie minimum sur laquelle il est permis de construire une demeure unifamiliale en application du règlement de zonage est celle prévue pour chacune des parcelles résultant d’un lotissement. Bien que les motifs du jugement Yates ne fassent pas état des restrictions de lotissement en vigueur au moment de l’acquisition ou de l’aliénation, ce fait n’empêche pas à lui seul de tenir compte de ces restrictions concernant la superficie minimum des parcelles.

Comme l’a noté le juge Muldoon dans Windrim (G.M.) c. Canada, supra (à la page 279), le sens à donner au terme « jouissance » figurant dans la Loi embrasse l’exercice d’un droit légal, tel le droit de possession. Or l’un des droits fondamentaux dont jouit le propriétaire foncier est celui d’aliéner tout ou partie de son ou ses fonds de terre. Le droit de disposition est considéré comme l’un des éléments fondamentaux du droit immobilier[11]. En l’espèce, la prérogative dont jouissait l’appelant d’exercer son droit de disposition, reconnu en common law, était subordonnée aux dispositions du nouveau règlement en application desquelles l’aliénation devait porter sur la totalité des 8,99 acres de terre. En d’autres termes, l’aliénation des 8,99 acres était indispensable si l’appelant voulait exercer son droit de disposition ou, pour reprendre le vocabulaire de la Loi, son droit de « jouissance » de sa résidence.

L’avocat de l’intimée soutient que pareille approche avait pour effet de faire échec à la définition de résidence principale prévue à la Loi de l’impôt sur le revenu, aux termes de laquelle l’exemption est subordonnée à la condition que l’excédent de terre soit nécessaire à l’usage et à la jouissance du logement comme résidence principale. Et que le droit de disposition et de lotissement pourrait avoir un rapport avec la jouissance d’un logement, mais non avec la jouissance de ce logement à titre de résidence.

Je suis enclin à convenir avec l’intimée, mais seulement dans la mesure où les restrictions de morcellement ou même l’impératif de superficie minimum, en vigueur à la date de l’aliénation, ne sont pas le facteur déterminant de la solution du litige. La décision relative à la superficie de terre réputée constituer la résidence principale ne saurait, à mon avis, se fonder sur l’application mécanique d’un seul critère comme celui de la superficie minimum au moment de l’aliénation. Pareille approche n’est certainement pas justifiée par le raisonnement tenu dans Yates. En fait, il y était expressément question de la superficie minimum au moment de l’acquisition. Le juge Mahoney a tiré la conclusion suivante en page 731 :

Les défendeurs ne souhaitaient pas acheter un terrain de dix acres, mais ont été contraints de le faire alors qu’ils voulaient seulement un fonds de terre assez grand pour y habiter. Ils n’ont pas utilisé plus d’un acre pour leur habitation. … [Non souligné dans le texte.]

En l’espèce, il est constant qu’au moment de l’acquisition, le règlement initial ne permettait pas le morcellement de la parcelle de 8,99 acres. Ce qui veut dire que l’appelant était contraint d’acheter un minimum de 8,99 acres afin de pouvoir y occuper le logement à titre de résidence. Qui plus est, l’interdiction de morceler le terrain demeurait en vigueur même après l’adoption du nouveau règlement. À cet égard, le juge de première instance a commis une erreur en présumant qu’avant l’adoption de ce dernier règlement, l’appelant aurait pu conserver trois acres et vendre les 5,99 acres restantes (en page 6612)[12]. S’il en avait été vraiment ainsi, je n’aurais aucun mal à rejeter cet appel. Cependant, après examen des dispositions applicables du règlement et étant donné que l’avocat de l’intimée a concédé ce point (sous réserve de l’argumentation rappelée infra), je dois admettre qu’en droit, l’appelant n’avait pas d’autre choix que d’acheter l’ensemble des 8,99 acres s’il voulait occuper la demeure qui s’y trouvait. Par la suite et jusqu’au moment précédant l’aliénation, l’appelant n’avait pas le droit de morceler son terrain.

En résumé, l’appelant était tenu d’acheter et d’aliéner 8,99 acres. De même dans Yates, les contribuables étaient contraints d’acquérir et de conserver 10 acres jusqu’à « la période qui a précédé la disposition ». À mon avis, les faits de la cause en instance sont pratiquement identiques à ceux de la cause Yates , à l’exception d’un point qui n’a guère d’importance. Dans la dernière affaire, la superficie du terrain était envisagée sous l’angle du minimum prévu par le règlement de zonage. En l’espèce, la superficie minimum est envisagée sous l’angle des restrictions de morcellement. À part cette distinction, les faits sont parallèles : dans l’une et l’autre causes, les contribuables ont vendu leur propriété respective à la municipalité qui avait imposé en premier lieu les restrictions en matière d’aménagement du territoire. C’est sur ce point que se fonde l’argument final de l’intimée.

L’intimée invoque le fait que l’appelant aurait pu légalement morceler son terrain s’il avait accepté de vendre 5 de ses 8,99 acres à la ville de Calgary. Normalement, la vente d’une parcelle du terrain du contribuable serait considérée comme preuve concluante que cette parcelle n’était pas nécessaire à l’usage ou à la jouissance du logement; voir Baird (E B) v. MRN, [1983] CTC 2651 (C.C.I.). Comme noté supra, cela n’intéressait pas l’appelant de retenir les 3,99 acres restantes parce que ni sa maison ni les bâtiments de ferme ne s’y trouvaient. Il est néanmoins vrai que les 5 acres nécessaires à la construction de l’échangeur d’autoroute auraient pu, à tout moment, être validement cédées à la municipalité puisque les restrictions de morcellement ne s’appliquaient pas en cas de transport de propriété effectué à cette fin.

À mon avis, le fait qu’une parcelle du terrain aurait pu être vendue dans le cadre d’une exemption existante en matière de morcellement, laquelle n’était applicable qu’au transport de propriété en faveur de l’autorité qui avait édicté la restriction en premier lieu, doit être réputé n’avoir aucun rapport avec la conclusion sur la superficie minimum au moment de l’aliénation. Que la maison se trouve ou non sur la parcelle restante ne présente non plus aucune importance. L’exemption n’a pas été prévue au bénéfice des propriétaire fonciers en tant que tels, mais pour permettre aux administrations municipales de se soustraire aux effets de leur propre réglementation. L’applicabilité de l’exemption dépendait de ce que la municipalité avait ou non besoin de terres pour les fins prévues au règlement. Il s’agit là de questions qui échappaient à la volonté de l’appelant. Je dois ajouter que si le règlement de zonage dont s’agit avait prescrit un régime général en vertu duquel les propriétaires fonciers pouvaient demander et obtenir une exemption des restrictions de morcellement, l’argument juridique de l’appelant ne serait plus concluant.

À mon avis, le transport de propriété en faveur de la ville de Calgary s’apparente davantage à une vente forcée, comme c’était le cas dans Yates, où les contribuables conservaient en fait une fraction de leur « résidence principale ». Il est de notoriété publique que la menace, voire la possibilité d’expropriation, constitue souvent un incitatif poussant les parties à parvenir à un compromis mutuellement acceptable.

En conclusion, la superficie minimum de terre, classée à usage résidentiel, que l’appelant était tenu d’avoir au moment de l’achat comme au moment précédant l’aliénation, était de 8,99 acres.

Je me prononce pour l’accueil de l’appel, avec dépens en appel comme en première instance, pour l’infirmation du jugement en date du 23 novembre 1992 de la Section de première instance, et pour le renvoi de l’affaire au ministre du Revenu national pour nouvelle cotisation par ce motif que l’aliénation de la parcelle de 8,99 acres par l’appelant était l’aliénation d’une fraction de sa résidence principale au sens de la Loi.

Heald, J.C.A. : Je souscris aux motifs ci-dessus.

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