Riviera Hotel Company Limited (Appelante)
c.
Le ministre du Revenu national (Intime)
Division de première instance, le juge Catta-
nach—Edmonton, le 2 mars; Ottawa, le 22 mars
1972.
Impôt sur le revenu—Calcul du revenu d'une entreprise—
Argent emprunté pour une entreprise— Remboursement d'un
prêt antérieur pour en obtenir un nouveau—Boni exigé par le
prêteur antérieur pour acquitter l'hypothèque—Le boni a-t-il
été versé «à l'occasion. du second emprunt—Loi de l'impôt
sur le revenu, art. 11(1)cb).
En 1960, la compagnie appelante emprunta $375,000
pour construire un hôtel qu'elle exploite depuis lors. Le prêt
était garanti par une première hypothèque sur la propriété
hôtelière portant intérêt au taux de 7]% l'an. L'acte d'hy-
pothèque ne prévoyait pas le remboursement par anticipa
tion du principal. En 1966, l'appelante demanda d'autres
fonds pour son entreprise hôtelière. Le créancier hypothé-
caire lui rqfusa un prêt supplémentaire et l'appelante obtint
un emprunt d'un autre prêteur au taux de 6% l'an, ce
nouveau prêt devant être garanti par une première hypothè-
que sur la propriété hôtelière. Pour pouvoir se libérer de
l'hypothèque antérieure, l'appelante fut obligée de verser au
créancier hypothécaire un boni représentant six mois d'inté-
rêt, savoir $13,108.
Arrêt: lors du calcul de son revenu l'appelante ne pouvait
pas déduire en vertu de l'article 11(1)cb) de la Loi de
l'impôt sur le revenu le boni qu'elle avait ainsi versé. Il ne
s'agissait pas d'une dépense engagée à l'occasion de l'em-
prunt d'argent au second prêteur, mais plutôt d'une dépense
engagée à l'occasion du remboursement de la somme
empruntée au premier.
APPEL d'une décision de la Commission
d'appel de l'impôt.
T. H. Miller, c.r. pour l'appelante.
Ian Pitfield pour l'intimé.
LE JUGE CATTANACH—Le présent appel a été
porté contre une décision de la Commission
d'appel de l'impôt prononcée le 10 décembre
1970, confirmant la cotisation de l'appelante
qu'a établie le Ministre à l'égard de son année
d'imposition 1966.
Les faits ne sont pas contestés. Le litige est
résumé à l'alinéa 21 d'un exposé conjoint des
faits dont voici le texte:
[TRADUCTION] Les parties aux présentes, par leurs procu-
reurs respectifs, reconnaissent les faits et documents ci-
après énumérés, sous réserve que:
a) ces faits et documents ne sont reconnus qu'aux fins du
présent appel et ne peuvent être utilisés contre l'une ou
l'autre partie par aucune autre personne ni en une autre
occasion;
b) les parties aux présentes se réservent le droit de s'op-
poser à la pertinence de n'importe lequel desdits faits et
documents; et
c) l'une ou l'autre partie peut produire des preuves com-
plémentaires ou nouvelles relativement au présent appel,
et compatibles avec le présent accord.
1. A toutes les époques relatives au présent appel, l'appe-
lante a exploité à Edmonton (Alberta), une entreprise d'hô-
tel à titre de propriétaire exploitant.
2. Le 5 août 1960 ou vers cette date, l'appelante a
emprunté du Crédit Foncier Franco-Canadien (ci-après dési-
gné le Crédit Foncier) la somme de $375,000, qu'elle devait
utiliser pour gagner un revenu provenant de son entreprise.
3. Le remboursement dudit prêt était garanti par une
hypothèque (copie de l'acte hypothécaire est annexée aux
présentes sous la cote 1) sur les terrains et dépendances
appartenant à l'appelante, dont voici la description:
Parcelle «A»—La subdivision deux (2), d'une superficie
de 2.42 acres, plus ou moins, du lot originaire quatre-
vingt-huit (88), en la ville d'Edmonton, apparaissant au
plan de subdivision 6018 K.S. (Allendale N.E. 17-52-
24-0.4) Réserve étant faite des mines et minéraux.
Parcelle «B»—La subdivision deux A (2A), d'une superfi-
cie de 0.84 acre, plus ou moins, du lot originaire quatre-
vingt-huit (88), en la ville d'Edmonton, apparaissant au
plan de subdivision 6018 K.S. (Allendale N.E. 17-52-
24-0.4) Réserve étant faite des mines et minéraux.
21. La question soumise à la Cour consiste à déterminer
si la somme de $13,108.27, que l'appelante a payée dans les
circonstances ici décrites, constituait une dépense engagée à
l'occasion d'emprunt d'argent au sens de l'article
11(1)cb)(ii) de la Loi de l'impôt sur le revenu, dont les
articles 11(1)cb)(iii) et 11(1)cb)(iv) n'écartent pas la déduc-
tion, de sorte que l'appelante pouvait la déduire dans le
calcul de la perte de son entreprise pour l'année d'imposi-
tion 1964.
22. Si la Cour est d'avis que ledit montant n'est pas
déductible dans le calcul du revenu de l'appelante, elle
prononcera alors en faveur de l'intimé un jugement rejetant
l'appel avec dépens. Si la Cour est d'avis que ledit montant
est déductible dans le calcul du revenu de l'appelante, elle
prononcera alors en faveur de l'appelante un jugement
accueillant l'appel avec dépens et renvoyant la cotisation à
l'intimé aux fins d'établir une nouvelle cotisation conforme
à la décision de cette Cour.
L'exposé conjoint des faits comporte cinq
pièces:
Pièce 1: copie de l'acte d'hypothèque.
Pièce 2: offre de paiement par anticipation faite par le
débiteur hypothécaire (l'appelante) au créancier hypothé-
caire.
Pièce 3: acceptation de cette offre par le créancier
hypothécaire.
Pièce 4: convention entre l'appelante et le trésorier pro
vincial de l'Alberta.
Pièce 5: débenture de l'appelante en faveur du trésorier
provincial de l'Alberta.
Je ne crois pas nécessaire, pour les besoins
des présents motifs, de reproduire les pièces in
extenso. Leurs effets les plus importants appa-
raissent à l'exposé conjoint des faits.
Il est toutefois utile de résumer les faits qui
ont donné lieu au présent appel.
L'appelante avait emprunté, pour construire
un hôtel, une somme de $375,000 portant inté-
rêt au taux de 71%, garantie par une première
hypothèque sur l'immeuble. L'acte d'hypothè-
que ne prévoyait pas le remboursement par
anticipation des sommes dues au titre du prêt.
Des possibilités commerciales favorables corn-
mandaient l'expansion des installations hôteliè-
res de l'appelante. Pour ce faire, il lui fallait
emprunter d'autres fonds. Le premier prêteur a
refusé de lui en avancer d'autres. L'appelante a
pris des dispositions pour emprunter ailleurs les
fonds dont elle avait besoin au taux de 6%,
mais le nouveau prêteur exigeait que les fonds
qu'il devait avancer soient garantis par une pre-
mière hypothèque sur l'immeuble de l'appe-
lante. Pour satisfaire à cette condition, l'appe-
lante devait acquitter la première hypothèque
existante, qui ne comportait pas de disposition
de remboursement anticipé. Le premier prêteur
a consenti à ce que l'appelante rembourse par
anticipation la totalité du capital restant dû aux
termes de l'acte hypothécaire, ainsi que l'intérêt
dû à la date du remboursement, plus un boni
égal à six mois d'intérêt, qui s'est chiffré à
$13,108.27. C'est ce qu'a fait l'appelante, qui a
ensuite emprunté des fonds au second prêteur.
La question consiste donc à déterminer si la
somme de $13,108.27, que l'appelante a ainsi
payée au premier prêteur à titre de boni pour
pouvoir acquitter l'hypothèque dont il bénéfi-
ciait afin de pouvoir emprunter d'autres fonds,
constituait une dépense à l'occasion d'emprunt
d'argent au sens de l'article 11(1)cb)(ii) de la
Loi de l'impôt sur le revenu, dont les articles
11(1)cb)(iii) et 11(1)cb)(iv) n'écartent pas la
déduction, de sorte que l'appelante pouvait la
déduire dans le calcul de son revenu.
Voici le texte de l'article 11(1)cb)(ii), (iii) et
(iv):
11. (1) Par dérogation aux alinéas a), b) et h) du paragra-
phe (1) de l'article 12, les montants suivants peuvent être
déduits dans le calcul du revenu d'un contribuable pour une
année d'imposition:
cb) une dépense engagée dans l'année,
(ii) à l'occasion d'emprunt d'argent utilisé par le contri-
buable pour gagner un revenu provenant d'une entre-
prise ou de biens (autre que de l'argent employé par le
contribuable en vue d'acquérir des biens dont le revenu
serait exempté),
mais sans comprendre aucun montant à l'égard
(iii) d'une commission ou d'un boni payé ou payable à
une personne à qui les actions ont été émises ou ven-
dues ou de qui l'argent a été emprunté, ou pour ou
concernant des services rendus par une personne
comme vendeur, agent ou négociant en valeurs au
cours de l'émission ou de la vente des actions ou de
l'emprunt de l'argent, ou
(iv) d'un montant payé ou payable à titre ou au titre du
principal de la dette contractée au cours de l'emprunt
de la somme d'argent, ou à titre ou au titre d'intérêt;
M. le juge Abbott déclarait à la page 137 de
l'arrêt B.C. Elec. Rly. Co. c. M.R.N. [1958]
R.C.S. 133:
[TRADUCTION] L'objectif essentiel présumé de toute entre-
prise commerciale étant la recherche d'un profit, toute
dépense consentie .dans le but de gagner ou de produire un
revenu» s'inscrit dans le cadre de l'art. 12(1)a), qu'il s'agisse
d'une dépense de revenu ou d'une dépense de capital.
Dès qu'il est acquis qu'une dépense donnée est engagée
dans le but de gagner ou de produire un revenu, il faut
ensuite, pour rechercher s'il y a assujettissement à l'impôt
sur le revenu, déterminer si une telle dépense constitue une
dépense de revenu ou une dépense de capital.
C'est dans l'arrêt Montreal Coke and Mfg.
Co. c. M.R.N. [1944] A.C. 126, qui fait autorité,
qu'on trouve le principe suivant lequel le coût
du financement d'une entreprise constitue une
dépense de capital. Dans cette affaire, des obli
gations portant intérêt avaient été remplacées
par d'autres portant intérêt à un taux moins
élevé. On a alors prétendu que les frais de
remplacement avaient été engagés «pour gagner
un revenu». La Cour suprême du Canada a
décidé que les paiements effectués à ce titre ne
l'avaient pas été dans ce but et que, en tout état
de cause, il s'agissait de dépenses de capital qui,
par conséquent, n'étaient pas déductibles. Cette
décision a été confirmée par le Conseil privé sur
le premier motif.
La Cour suprême du Canada a adopté le
principe de cette décision dans l'arrêt Bennet &
White Construction Co. c. M.R.N. [1949]
R.C.S. 287, où elle a décidé que des commis
sions ne pouvaient être admises comme dépen-
ses déductibles dès lors qu'elles avaient été
payées à l'occasion du financement de l'entre-
prise et ne se rattachaient pas au gain d'un
revenu.
L'article 11(1)cb) a été ajouté à la Loi de
l'impôt sur le revenu par l'article 1(1) du chapi-
tre 54 des Statuts du Canada de 1955. Il est
entré en vigueur à compter de l'année d'imposi-
tion 1955. Cet article, comme l'indiquent les
deux arrêts cités ci-dessus, a pour but évident
de permettre la déduction de certaines dépenses
engagées à l'occasion de la mobilisation de capi-
taux par voie d'emprunt ou d'émission d'ac-
tions, dépenses qui n'étaient pas déductibles
auparavant parce qu'elles n'étaient pas directe-
ment reliées au gain d'un revenu ou qu'elles
constituaient des sommes déboursées ou des
paiements à compte de capital ou de remplace-
ment de capital au sens de l'article 12(1)a) et b).
Les parties reconnaissent, aux alinéas 2, 5 et
10 de l'exposé conjoint des faits, que les fonds
que l'appelante a empruntés à l'origine au pre
mier prêteur, les autres fonds qu'elle a cherché
sans succès à lui emprunter et la somme qu'elle
a par la suite empruntée au second prêteur
devaient servir à l'appelante «pour gagner un
revenu provenant» de son entreprise.
Étant donné la déclaration précitée de M. le
juge Abbott, extraite de l'arrêt B.C. Elec. Rly.,
suivant laquelle, l'objection de toute entreprise
étant la recherche d'un profit, la plupart des
dépenses sont effectuées dans le but de gagner
ou de produire un revenu provenant de l'entre-
prise, leur déductibilité aux fins de l'impôt sur
le revenu repose sur le fait que la somme
déboursée ou la dépense constitue une dépense
d'exploitation ou une dépense de capital. Je
reconnais que les sommes empruntées par l'ap-
pelante tant au premier qu'au second prêteur
représentaient de l'«argent utilisé par le contri-
buable pour gagner un revenu provenant d'une
entreprise» au sens où l'article 11(1)cb)(ii)
emploie cette expression.
Il en résulte donc que la question de savoir si
la somme de $13,108.27, que l'appelante a
déboursée dans les circonstances que l'on con-
naît, constitue «une dépense engagée dans l'an-
née à l'occasion d'emprunt d'argent» relève de
l'interprétation de l'article 11(1)cb) sans le rap-
procher de l'article 12. L'article 11(1) dit: «Par
dérogation aux alinéas a), b) et h) du paragraphe
(1) de l'article 12, les montants suivants peu-
vent être déduits dans le calcul du revenu d'un
contribuable pour une année d'imposition» et
l'alinéa cb) décrit un de ces montants
déductibles.
Commentant l'article 11(1)cb), mon collègue
le juge Heald déclarait dans l'arrêt Canada Per
manent Mortgage Corp. c. M.R.N. 71 DTC
5409 à la p. 5412:
Ce paragraphe a pour effet de permettre à un contribua-
ble de déduire certaines dépenses engagées à l'occasion
d'emprunt d'argent qu'il utilise pour gagner un revenu pro-
venant de son entreprise, peu importent les dispositions de
l'article 12(1)a), b) et h) à cet égard.
Revenant aux faits du présent appel, il est
important de rappeler qu'il y a eu deux
emprunts bien distincts. L'appelante a cherché
à obtenir des fonds complémentaires du premier
prêteur. Une partie du capital et de l'intérêt dus
aux termes de l'hypothèque que détenait le pre
mier prêteur n'avait pas encore été payée et
l'acte hypothécaire ne comportait pas de clause
de remboursement par anticipation au premier
prêteur. L'appelante, ayant opté pour une
expansion de ses installations hôtelières au
moyen de laquelle elle prévoyait tirer encore
plus d'argent de son entreprise, a été forcée de
chercher ailleurs les fonds nécessaires. L'appe-
lante y a réussi, mais à la condition que le
second prêteur détienne une première hypothè-
que sur l'immeuble de l'appelante. Pour se con-
former à cette exigence du second prêteur, l'ap-
pelante a dû acquitter tous les arrérages en
principal et intérêt et a dû, en outre, payer au
premier prêteur un boni de $13,108.27, calculé
en gros sur l'équivalent de six mois d'intérêt,
pour obtenir le privilège d'acquitter l'hypothè-
que avant son échéance.
Suivant la position de base qu'a adoptée le
procureur de l'appelante, le paiement de ces
$13,108.27 au premier prêteur constituait une
dépense à l'occasion de l'emprunt effectué
auprès du second prêteur.
Je n'admets pas cette proposition. Le paie-
ment de $13,108.27 effectué par l'appelante
n'était ni un paiement d'intérêts ni un paiement
tenant lieu d'intérêts dus au premier prêteur, et
il ne constituait certes pas un paiement à
compte de capital. C'était un boni.
Dans l'arrêt Puder c. M.R.N. [1963] C.T.C.
445, M. le juge Thurlow a fait observer qu'outre
le droit au paiement du capital et des intérêts,
un créancier hypothécaire possède d'autres
droits. Parmi ceux-ci, figure celui de détenir
l'hypothèque jusqu'à son échéance. Si l'on en
croit les faits en l'espèce, le premier prêteur
désirait incontestablement se prévaloir de ce
droit, puisque son acte d'hypothèque ne com-
portait aucune disposition autorisant un rem-
boursement par anticipation.
En dépit de la tendance prononcée qu'ont les
prêteurs d'argent à insister, dans leur publicité,
sur la facilité d'obtenir des fonds par voie d'em-
prunts et à faire le moins possible état du fait
que le prêteur espère être remboursé, il n'en
demeure pas moins, comme le déclarait le juge
Buckley dans l'arrêt In re Southern Brazilian
Rio Grande Do Sul Rly. Co. [1905] 2 Ch. 78 à la
p. 83 que [TRADUCTION] «emprunter veut
nécessairement dire rembourser à un certain
moment et en certaines circonstances».
Le paiement de $13,108.27 que l'appelante a
effectué au premier prêteur n'était pas un paie-
ment pour s'être servi de l'argent obtenu du
premier prêteur. Ce paiement a été effectué au
premier prêteur à titre d'incitation ou de boni
pour que celui-ci renonce à son droit de conser-
ver sa première hypothèque jusqu'à son
échéance et pour qu'il accorde à l'appelante le
privilège de payer, avant les dates d'échéance,
le solde du principal et de l'intérêt dus en vertu
de l'hypothèque, paiement que l'appelante était
tenue d'effectuer à un moment ultérieur. Le
paiement de cette somme de $13,108.27 consti-
tuait une dépense engagée dans ce but.
Ce paiement n'a pas été effectué à l'occasion
d'un emprunt d'argent effectué auprès du pre
mier prêteur, mais à l'occasion de son rembour-
sement. Par conséquent, on ne peut considérer
le paiement au premier prêteur comme une
dépense engagée par l'appelante à l'occasion
d'un emprunt d'argent effectué auprès du
second prêteur.
J'ajouterai que ce raisonnement est en subs
tance le même que celui qu'a adopté le prési-
dent de la Commission d'appel de l'impôt dans
l'arrêt Dominion Electrohome Industries Ltd. c.
M.R.N. 62 DTC 256.
Dans cette affaire, l'appelante avait organisé
une émission de $1,000,000 d'obligations, desti
née à augmenter le fonds de roulement. Cette
nouvelle émission avait été effectuée sous
réserve du remboursement d'une émission anté-
rieure de $250,000. Pour opérer le retrait de la
première émission, l'appelante a dû verser une
prime de $6,117. L'appelante a cherché à
déduire cette prime à titre de dépense engagée à
l'occasion d'emprunt d'argent utilisé pour
gagner un revenu provenant de son entreprise,
au sens de l'article 11(1)cb). Le Ministre a
refusé la déduction réclamée.
En appel devant la Commission d'appel de
l'impôt, le président a jugé que la prime de
$6,117 qu'avait versée l'appelante n'était pas
déductible, et a rejeté l'appel. Il déclarait aux
pages 261 et 262:
[TRADUCTION] Il ne fait pas de doute que le paiement de
$6,117 a été effectué en vue d'augmenter finalement le
revenu de l'appelante. Cependant, pour bénéficier des dis
positions des alinéas c) ou cb) de l'article 11(1), qui traitent
spécialement des paiements effectués à l'occasion d'em-
prunt d'argent destiné à être utilisé dans une entreprise du
contribuable, celui-ci doit démontrer que la somme a été
payée à titre d'intérêt sur des fonds empruntés et utilisés
aux fins de gagner un revenu provenant de son entreprise,
ou encore qu'il s'agissait d'une dépense engagée dans l'an-
née à l'occasion d'emprunt d'argent utilisé pour gagner un
revenu provenant de son entreprise. Il est évident que le
paiement de $6,117 n'a pas été effectué pour l'utilisation de
l'argent emprunté dans le cadre de la première émission
d'obligations et qu'il ne s'agissait pas d'une dépense surve-
nant à l'occasion d'emprunt d'argent pour lequel les obliga
tions ont été émises. Ce paiement a, au contraire, été
effectué parce que l'appelante désirait rembourser et qu'elle
a remboursé le solde impayé de la première émission. La
Loi de l'impôt sur le revenu ne comporte aucune disposition
permettant de déduire l'intérêt ou le boni payé à l'occasion
du remboursement d'un emprunt.
Le raisonnement du président m'apparaît
irréprochable et coïncide avec celui que j'ai
adopté en l'espèce.
Étant donné la conclusion à laquelle je suis
arrivé, à savoir que la dépense engagée par
l'appelante aux présentes n'était pas une
dépense engagée à l'occasion d'un emprunt
effectué auprès du second prêteur, mais qu'il
s'agissait d'une dépense engagée à l'occasion du
remboursement de l'argent obtenu du premier
prêteur et que, par conséquent, la dépense n'en-
trait pas dans le cadre de l'article 11(1)cb)(ii), il
ne m'est pas nécessaire d'examiner si les arti
cles 11(1)cb)(iii) et (iv) en écartent la déduction.
L'appel est rejeté avec dépens.
Vous allez être redirigé vers la version la plus récente de la loi, qui peut ne pas être la version considérée au moment où le jugement a été rendu.